Comment ouvrir une entreprise d'investissement locatif ?
Vous songez à ouvrir une entreprise d'investissement locatif, mais ne savez pas par où commencer ? Vous êtes au bon endroit !
Dans ce guide ultime, nous passons en revue toutes les étapes à franchir pour déterminer si la création d'une entreprise d'investissement locatif est le type d’entreprise qui vous convient, et ce qu'il faudra faire pour étudier l’opportunité et transformer votre idée en une entreprise rentable.
Notre guide s'adresse aux futurs entrepreneurs qui envisagent de créer une entreprise d'investissement locatif, quel que soit le degré d'avancement de leur projet. Il y en a pour tout le monde : que vous soyez au début de votre réflexion ou que vous ayez commencé à faire des recherches.
Nous avons structuré ce guide comme une feuille de route : nous allons détailler les 15 étapes clés par lesquelles vous devrez passer pour évaluer la faisabilité de la création de votre propre entreprise et nous vous indiquerons les décisions clés que vous devrez prendre en cours de route.
Nous avons essayé d’organiser les étapes dans l’ordre chronologique où vous devrez les franchir, cependant la création d’une entreprise d'investissement locatif est itérative par nature et certaines étapes devront être franchies plusieurs fois (la mise à jour du prévisionnel financier au fur et à mesure que votre réflexion avance, par exemple), d’autres devront être faites de façon simultanée.
Entrons sans plus attendre dans le vif du sujet !
Quel est le modèle économique d'une entreprise d'investissement locatif ?
Lorsqu'on envisage d'ouvrir une entreprise d'investissement locatif, la première étape consiste à comprendre le fonctionnement de l'activité et la manière dont l'entreprise génère des revenus, communément appelée le modèle économique.
Comprendre comment l'entreprise fonctionne au quotidien vous permettra de vous assurer que c'est la bonne idée de création d'entreprise pour vous, en tenant compte de votre situation personnelle (horaires de travail, compétences mobilisées, etc.).
Vous pencher sur le modèle économique vous permettra également de vous faire une première opinion sur le potentiel de croissance et de rentabilité de ce type d'activité, et de vérifier que cela correspond à votre ambition.
Les façons les plus directes de vous familiariser avec l'activité consistent à :
- Travailler quelque temps au sein d'une entreprise d'investissement locatif déjà en activité
- Échanger avec des propriétaires ou gérants d'entreprises d'investissement locatif
- Suivre une formation
Travailler quelques mois au sein d'une entreprise d'investissement locatif
Rien ne remplace une expérience directe ; mettre la main à la pâte et vous former à votre future activité en apprenant sur le terrain est idéal avant de vous lancer dans un projet de création d'entreprise.
En effet, une expérience de premier plan vous permettra non-seulement de vérifier que c’est la bonne opportunité pour vous, mais aussi de vous créer des contacts dans le secteur et de mieux comprendre les attentes des clients et les facteurs clés de succès.
Échanger avec des propriétaires ou gérants d'entreprises d'investissement locatif
Échanger avec d'autres entrepreneurs ayant, eux aussi, créé une entreprise d'investissement locatif vous permettra de bénéficier de conseils pratiques basés sur leur expérience et leur recul.
Cela vous permettra d'apprendre de leurs erreurs comme de leurs succès et d'augmenter ainsi les chances de réussite de votre entreprise d'investissement locatif.
Suivre une formation
Suivre une formation est un autre moyen de comprendre les tenants et les aboutissants de votre future activité avant de créer votre entreprise.
Avant d’aller plus loin
Quelles que soient les démarches que vous choisirez d'entreprendre pour comprendre le fonctionnement de votre future activité et son modèle économique, vérifiez que vous êtes au clair sur :
- Les compétences nécessaires pour gérer une entreprise d'investissement locatif (et celles que vous avez ou qui vous manquent)
- Le déroulement d'une semaine type au sein de l’entreprise (et la compatibilité avec les contraintes de votre vie de famille)
- Le potentiel de chiffre d’affaires de l'entreprise et les perspectives de croissance (à comparer avec vos ambitions)
- Les possibilités en termes de revente de l’entreprise lorsque vous voudrez arrêter ou prendre votre retraite (il n’est jamais trop tôt pour envisager sa sortie)
À l’issue de cette étape, vous devriez être en mesure de décider si ouvrir une entreprise d'investissement locatif est la bonne idée d'entreprise pour vous compte tenu de votre situation personnelle actuelle (compétences, envies, argent, famille, etc.).
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The Business Plan Shop vous permet de créer facilement un prévisionnel financier pour évaluer le potentiel de rentabilité et le besoin de financement initial de votre idée de création d'entreprise.
Réunir l'équipe fondatrice de votre projet d'entreprise d'investissement locatif
L’étape suivante pour créer une entreprise d'investissement locatif consiste à réfléchir aux personnes avec qui vous souhaitez potentiellement vous associer pour porter le projet, ou à l'inverse de décider de vous lancer seul(e).
Ouvrir une entreprise d'investissement locatif est risqué puisque 50% des créations d’entreprise ne passent pas le cap des cinq ans.
Entreprendre avec plusieurs associés est généralement plus facile que de se lancer seul, car vos associés apportent des compétences complémentaires aux vôtres et partagent l’aventure, les prises de décisions importantes et les risques financiers avec vous dans un esprit de camaraderie.
Néanmoins, entreprendre à plusieurs n’est pas sans risque. Les mésententes entre associés sont fréquentes et peuvent potentiellement mettre l’entreprise en difficulté. C’est pourquoi il convient de bien réfléchir à la problématique en amont de la création.
Nous n’entrerons pas ici dans le détail des considérations, car c’est un sujet qui mérite un guide à part entière. Cependant, nous vous recommandons de vous poser les questions suivantes :
- Quel est le nombre idéal d’associés pour ce projet ?
- Êtes-vous en phase avec vos associés potentiels sur l’ambition du projet ?
- Comment gérerez-vous un échec potentiel ?
Voyons ces points plus en détail.
Quel est le nombre idéal d’associés pour ce projet ?
Pour répondre à cette question, vous devrez prendre en compte les aspects suivants :
- Quelles sont les compétences nécessaires pour diriger la structure ? Vous en manque-t-il ?
- Quel est l’apport en capital idéal et de combien disposez-vous ?
- Comment prendrez-vous les décisions clés concernant le développement de l’entreprise (un nombre impair d’associés, ou une personne majoritaire, est généralement recommandé pour éviter les blocages) ?
Fondamentalement, vos associés apportent soit des compétences, soit du capital. S'il vous manque l'une de ces deux ressources, faire entrer un associé sur le projet peut être une bonne option.
Êtes-vous en phase avec vos associés potentiels sur l’ambition du projet ?
C’est une question clé : il est très fréquent que les ambitions des associés divergent (soit dès le départ, soit en cours de route).
Il vaut mieux se mettre d'accord dès le début sur l’ambition qu’on a et la vision à 10-15 ans, et prévoir un mécanisme de sortie pour l’un des associés en cas de divergence.
Comment gérerez-vous un échec potentiel ?
On vous souhaite de réussir, mais en matière de création d'une entreprise d'investissement locatif, il est préférable d’avoir un plan B en cas d’échec.
La situation sera ici très différente en fonction de la relation que vous avez avec vos associés et de votre situation personnelle.
Par exemple, lancer une entreprise avec son conjoint peut être tentant, mais en cas d’échec, vous perdez 100% des revenus du foyer, ce qui peut ajouter du stress.
De la même manière, s’associer avec un ami peut mettre la relation sous pression en cas d’échec ou de décision difficile à prendre.
Là-encore, il vaut mieux réfléchir à la situation avant de se lancer.
Comment faire une étude de marché pour créer une entreprise d'investissement locatif ?
L’étape suivante pour ouvrir son entreprise d'investissement locatif consiste à faire une étude de marché pour évaluer l'opportunité commerciale.
À quoi sert une étude de marché d’une entreprise d'investissement locatif ?
L’étude de marché de votre projet d'ouverture d'une entreprise d'investissement locatif a pour objectif de vous permettre d'évaluer le potentiel commercial du projet en vue de vérifier s'il existe ou non une opportunité à saisir.
Un des points clés de l'étude consistera à vous assurer que le marché n'est pas saturé par des offres concurrentes.
Votre étude de marché d'entreprise d'investissement locatif vous aidera également à définir un concept et un positionnement commercial susceptibles d'intéresser la clientèle que vous visez.
Enfin, votre étude vous permettra de récolter les données nécessaires pour évaluer le chiffre d'affaires potentiel de votre future entreprise.
Voyons maintenant en quoi consiste la réalisation de votre étude de marché.
L'étude sectorielle
L’étude de marché d’une entreprise d'investissement locatif commence généralement par une analyse du secteur.
L’étude sectorielle a pour objectif de vous donner une vision à haut niveau sur l'organisation de la filière, les principaux acteurs et les principales tendances.
L'étude de la demande
Après l'analyse sectorielle vient l'étude de la demande. La demande pour une entreprise d'investissement locatif fait référence aux clients susceptibles de consommer les produits et services offerts par votre entreprise ou ses concurrents.
L'étude de la demande vous permettra de vous intéresser aux besoins exprimés par vos futurs clients et à leurs comportements d'achats observés.
Pour être pertinente, l'analyse de la demande doit être ciblée sur la ou les zones géographiques desservies par votre entreprise.
Idéalement, votre étude de la demande devra faire ressortir les points suivants :
- Qui achète le type de produits et services que vous vendez ?
- Combien y a-t-il de clients potentiels sur la ou les zones géographiques ciblées par votre entreprise ?
- Quels sont leurs besoins et attentes ?
- Quelles sont leurs habitudes d’achat ?
- Combien dépensent-ils en moyenne ?
- Quels sont les principaux segments de clientèle et leurs particularités ?
- Comment communiquer et promouvoir l'offre de l'entreprise pour toucher chaque segment ?
Votre objectif lors de l’étude de la demande sera d’identifier les segments de clientèle qui pourraient être visés par votre entreprise d'investissement locatif et quelle offre proposer pour répondre à leurs attentes.
L'étude de l'offre
Une fois que vous avez une vision claire de qui sont les clients potentiels, il s'agit ensuite de vous intéresser à vos concurrents.
Votre étude de l’offre devra se pencher sur les éléments suivants :
- Qui seront les principaux concurrents (directs et indirects) de votre entreprise d'investissement locatif ?
- Combien il y en a-t-il ?
- Où sont-ils implantés par rapport au lieu d'implantation souhaité pour votre entreprise ?
- Quel sera le rapport de force entre vous : vos concurrents sont-ils des indépendants ou des franchises ?
- Quels types de services et produits proposent-ils ? À quel prix ?
- Ciblent-ils la même clientèle que vous ?
- Comment font-ils leur promotion ?
- Quels concepts semblent le plus séduire les clients ?
- Quels concurrents paraissent le mieux s'en sortir ?
L’objectif lors de votre étude de la concurrence sera d'identifier qui risque de vous faire de l'ombre et de trouver un moyen de vous différencier (voir ci-dessous).
Réglementation
L’étude de marché sera aussi l'opportunité d'étudier la réglementation applicable et les conditions nécessaires pour exercer votre future activité.
Vous vous pencherez notamment sur les éléments suivants :
- Quelles sont les principales réglementations applicables à votre future entreprise ?
- Avez-vous besoin de licences ou de permis spécifiques ?
- Faut-il un diplôme spécifique pour ouvrir une entreprise d'investissement locatif ?
À ce stade, votre étude de la réglementation doit s'effectuer à haut niveau afin de vous familiariser avec les règles et démarches éventuelles, et surtout de vous assurer que vous remplissez bien les conditions nécessaires pour exercer l'activité avant d'aller plus loin dans le montage du projet.
Vous reviendrez sur la réglementation par la suite avec votre avocat lorsque le projet aura suffisamment avancé.
Faire le point sur les leçons de votre analyse du marché
Votre étude de marché devrait vous permettre de vous prononcer de manière définitive sur les chances de succès de votre idée de création d'entreprise sur le plan commercial.
Dans l'idéal, la conclusion est qu'il existe une opportunité à saisir sur le marché auprès d'un ou plusieurs segments de clientèle mal desservis par la concurrence à l'heure actuelle.
À l'inverse, il est possible que la conclusion soit que le marché est déjà pris. Dans ce cas, pas de panique, la première bonne nouvelle est que vous n'allez pas passer plusieurs années à travailler dur sur un projet qui n'a aucune chance d'aboutir. Et la deuxième est que ce ne sont pas les idées qui manquent : chez The Business Plan Shop, nous avons identifié plus de 1 300 idées de création d'entreprise, donc vous trouverez bien chaussure à votre pied.
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Choisir le bon positionnement commercial pour votre entreprise d'investissement locatif
La prochaine étape pour lancer une entreprise d'investissement locatif est de choisir le positionnement commercial de l'entreprise.
Le positionnement commercial fait référence à la place qu'occupe votre offre de produits et services dans l'esprit des clients et la manière dont elle se distingue des produits des concurrents. Être perçu comme étant la solution haut de gamme, par exemple.
Pour ce faire, vous devrez prendre en compte les considérations suivantes :
- Comment éviter une confrontation directe avec vos concurrents ?
- Avez-vous intérêt à créer ou à reprendre une entreprise d'investissement locatif ?
- Comment s'assurer que votre concept répond au besoin des clients ?
Voyons chacun de ces points plus en détail.
Comment éviter une confrontation directe avec vos concurrents ?
Vos concurrents ont un avantage certain sur vous : ils sont déjà en place et disposent d'une équipe bien rodée au métier, d'une clientèle fidèle, d'une réputation et d'un bouche-à-oreille.
Ouvrir une entreprise d'investissement locatif en proposant exactement la même chose que ce que font vos concurrents est risqué et potentiellement voué à l'échec : pourquoi les clients prendraient-ils le risque de choisir un nouveau venu plutôt qu'une entreprise qui a déjà fait ces preuves.
C'est pourquoi, il est recommandé de chercher à éviter une confrontation directe en adoptant lorsque possible un positionnement commercial différencié : c'est-à-dire en proposant quelque chose de différent ou complémentaire à ce qui se fait sur le marché.
Pour trouver un positionnement commercial qui a toutes les chances de réussir, il faudra vous poser les questions suivantes :
- Pouvez-vous cibler un segment de clientèle différent de ceux visés par vos concurrents ?
- Pouvez-vous proposer des produits ou services différents de ceux offerts par vos concurrents ?
- Pourquoi les clients choisiront-ils votre entreprise d'investissement locatif plutôt que la concurrence ?
- Comment vos concurrents réagiront-ils à votre entrée sur leur marché ?
- Comment construirez-vous un avantage pour que votre entreprise reste compétitive sur le long terme ?
- Le marché est-il suffisamment large et atomisé (c'est-à-dire pas dominé par quelques grandes enseignes) pour vous permettre d'y créer une entreprise indépendante ou vaut-il mieux envisager une autre avenue ?
Avez-vous intérêt à créer ou à reprendre une entreprise d'investissement locatif ?
Un moyen de bénéficier d'un concept qui a fait ses preuves et de réduire le risque de votre projet est de reprendre une entreprise d'investissement locatif.
Acheter une entreprise d'investissement locatif vous permet de récupérer une équipe, une clientèle, et surtout de préserver l'équilibre sur le marché en évitant de faire entrer un nouvel acteur. Pour ces raisons, reprendre une entreprise est bien moins risqué que de créer une entreprise de toute pièce.
Cependant, comme vous pouvez vous en douter, les moyens à engager pour reprendre sont plus élevés que pour ouvrir une entreprise d'investissement locatif parce qu'il faudra financer le rachat de l'entreprise.
Pour en savoir plus sur le fonctionnement de la reprise et les modalités de financement possibles, vous pouvez regarder notre guide pour reprendre une entreprise.
Comment s'assurer que votre concept répond au besoin des clients ?
Une fois que vous avez décidé de votre concept et du positionnement commercial de votre future entreprise, il vous faudra vérifier qu'il répond bien aux besoins, attentes et envies de vos futurs clients.
Pour cela, il vous faudra aller le présenter à une partie de votre clientèle cible pour recueillir leurs impressions.
Choisir où installer votre entreprise d'investissement locatif
L’étape suivante pour ouvrir une entreprise d'investissement locatif : le choix du lieu d'implantation de votre activité.
Installer votre entreprise au bon endroit aura un impact direct sur vos chances de réussite, alors autant bien réfléchir à la problématique avant de vous lancer.
Pour vous aider à décider de la zone d'implantation, nous vous conseillons de vous pencher sur les éléments suivants :
- Visibilité et fréquentation de la zone de chalandise : il est important que l'entreprise d'investissement locatif soit située dans une zone où il y a un bon flux de personnes, ce qui pourrait attirer des locataires potentiels.
- Espace de stationnement, accessibilité par la route et les transports publics : pour attirer des locataires, il est important que l'entreprise soit facilement accessible en voiture et en transports en commun, et qu'elle dispose d'un espace de stationnement adéquat pour les locataires.
- Proximité de clients cibles : il est important que l'entreprise soit située dans une zone où il y a une demande pour des locations, comme une ville universitaire ou une zone de forte croissance démographique.
- Présence de concurrents : il est important de vérifier s'il y a d'autres entreprises d'investissement locatif dans la même zone, car cela pourrait affecter la demande pour les locations.
Ces critères devront être affinés en fonction des spécificités propres à votre projet de création d'entreprise d'investissement locatif.
Une des questions qui se posera également est celle de la pérennité de votre emplacement, notamment si vous optez pour la location de vos locaux plutôt que d’acheter. Il faudra alors vous poser la question des conditions de renouvellement du bail (durée, hausse de loyers, etc.).
Les conditions contractuelles des baux varient fortement d'un pays à l'autre, par conséquent, assurez-vous de vérifier les conditions applicables à votre situation et faîtes revoir votre bail par votre avocat avant de signer.
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Choisir la forme juridique de votre entreprise d'investissement locatif
L’étape suivante pour ouvrir une entreprise d'investissement locatif consiste à choisir la forme juridique de votre entreprise.
La forme juridique d'une entreprise fait référence à la structure légale sous laquelle elle opère. Cela détermine la manière dont l'entreprise est constituée et ses obligations juridiques.
Votre choix dépendra en partie des contraintes de votre projet (nombre de fondateurs, montant du capital nécessaire à l'activité) et aura des incidences à plusieurs niveaux : complexité administrative, régime d'imposition, régime social du ou des dirigeants, protection du patrimoine privé du ou des entrepreneurs, mode de prise de décision, etc.
Pourquoi la forme juridique de votre entreprise est-elle importante ?
Choisir la forme juridique de votre société est avant tout un choix fiscal, patrimonial et stratégique.
C'est un choix fiscal, car en fonction de celui-ci, vous aurez la possibilité ou non de déduire certaines charges et serez imposé au niveau social et fiscal de différentes manières.
C'est également un choix patrimonial, car certaines formes juridiques vous permettront de limiter votre responsabilité aux apports en société, tandis que d'autres exposeront votre patrimoine personnel en cas de dettes professionnelles.
Enfin, c'est un choix stratégique, car de celui-ci dépendra la facilité que vous aurez à prendre rapidement des décisions, lever du capital auprès d'investisseurs (si besoin).
Quels sont les types de structures juridiques les plus courants ?
Les noms et spécificités des formes juridiques varient légèrement d’un pays à l’autre, mais vous avez deux grandes familles :
Voyons-les plus en détail.
Entreprise individuelle
Les entreprises individuelles, comme la micro-entreprise ou l’Entreprise Individuelle en France, sont des formes juridiques avec des formalités administratives simplifiées.
Ces structures s’adressent plutôt aux travailleurs indépendants et aux freelances qu’aux entreprises avec des effectifs salariés.
Le principal inconvénient de ces structures est qu'elles ne permettent généralement pas de bénéficier d’une personne morale, ni d’une séparation entre le patrimoine personnel et professionnel de l’entrepreneur.
Ceci signifie qu’en cas de problème, par exemple un litige avec un client, un fournisseur ou un concurrent : vous risquez de vous faire poursuivre en justice à titre personnel. Et en cas de faillite, les créanciers de l’entreprise pourront saisir votre patrimoine personnel (votre voiture par exemple) pour se faire rembourser.
Notez qu'en France, une responsabilité limitée a été introduite pour les entreprises individuelles en 2022.
Ces structures ne permettent pas non plus de faire entrer des investisseurs puisqu’elles n’ont pas de capital.
En contrepartie, ces structures bénéficient de formalités administratives et d’une fiscalité simplifiée, ce qui peut les rendre avantageuses dans certains cas.
Sociétés de capitaux
Les sociétés de capitaux, comme la Société par Actions Simplifiée (SAS) et la Société À Responsabilité Limitée (SARL) et leurs variantes à un seul associé (EURL, SASU) en France, sont des formes juridiques avec une responsabilité limitée aux apports.
Ces structures s’adressent aussi bien aux personnes qui entreprennent seules qu'à plusieurs associés, et avec ou sans effectif salarié.
Ces structures bénéficient d’une personne morale et d’une responsabilité limitée aux apports. Il y a donc une séparation forte entre le patrimoine professionnel de l’entreprise et le patrimoine personnel du ou des fondateurs.
Cela signifie qu’en cas de litige ou de faillite, c’est l’entreprise qui se retrouve en première ligne et non l’entrepreneur. Les fondateurs risquent uniquement de perdre les sommes qu’ils ont investi dans l’entreprise, ce qui est beaucoup moins risqué qu’avec une entreprise individuelle.
Ces structures disposent d’un capital social et permettent donc de facilement faire entrer des investisseurs en augmentant le capital.
Comment choisir la structure juridique de votre entreprise d'investissement locatif ?
La décision est généralement assez facile à prendre une fois que vous avez une idée du nombre d'employés, d’associés et du chiffre d’affaires potentiel de l’entreprise.
Pour avancer sur votre montage de projet, nous vous conseillons de regarder quelle structure utilisent vos trois principaux concurrents et de partir du principe que vous allez choisir l'option la plus fréquente.
Vous pourrez ensuite valider cette hypothèse avec un avocat et un expert-comptable lorsque vous serez prêt à créer l’entreprise en elle-même.
Notez que d’un point de vue financier, la viabilité de votre idée de création d’entreprise doit être indépendante de la structure juridique choisie. Une bonne idée est viable quelle que soit la forme juridique. L’inverse signifierait que votre idée dépend d’un avantage fiscal lié à une structure en particulier et donc qu’il y a danger qu’elle cesse d’être viable lorsque la fiscalité change.
Puis-je changer de structure juridique par la suite ?
Vous pouvez toujours changer de structure juridique ultérieurement (quitte à vendre l’ancienne structure à une nouvelle entreprise dans certains cas), mais c'est une source de coûts supplémentaires ; il vaut donc mieux faire les choses correctement dès le départ.
Votre idée de création d'entreprise sera-t-elle rentable ?
The Business Plan Shop vous permet de créer facilement un prévisionnel financier pour évaluer le potentiel de rentabilité et le besoin de financement initial de votre idée de création d'entreprise.
Quel est le budget pour ouvrir une entreprise d'investissement locatif ?
Pour pouvoir répondre à cette question clé, il convient en premier lieu de se pencher sur les moyens à engager pour lancer l'activité et faire fonctionner votre entreprise d'investissement locatif au quotidien. Voyons en quoi cela consiste.
Chaque projet a des caractéristiques propres qui font qu'il n'est pas possible d'estimer le budget pour ouvrir une entreprise d'investissement locatif sans entrer dans le détail.
Soyez donc vigilant lorsque vous voyez des estimations circuler sur internet, comme pour toute donnée chiffrée, posez-vous ces questions :
- Mon projet est-il similaire (lieu d’implantation, concept, taille envisagée, etc.) ?
- De quand date l’information ?
- Quelle est la source ?
- Est-elle fiable ?
Votre réflexion sur les moyens matériels et humains nécessaires à l'activité vous permettra par la suite de chiffrer votre projet lors de la réalisation du prévisionnel financier (que nous verrons ci-dessous).
C'est le prévisionnel qui vous permettra d'avoir une idée précise du montant de l'investissement initial et du potentiel de rentabilité pour votre idée de création d'entreprise d'investissement locatif.
Les investissements pour ouvrir une entreprise d'investissement locatif
Intéressons-nous d'abord aux moyens matériels. Pour monter une entreprise d'investissement locatif, le BFR initial et les investissements peuvent comprendre les éléments suivants :
- La propriété immobilière - Vous aurez besoin d'acheter des biens immobiliers pour les louer à des locataires. Cela peut inclure des appartements, des maisons, des immeubles de bureaux ou des locaux commerciaux.
- Le mobilier et les équipements - Vous devrez peut-être acheter des meubles et des équipements pour meubler et équiper les biens immobiliers que vous louez. Cela peut inclure des meubles, des appareils électroménagers, des équipements de sécurité et des équipements pour les espaces communs.
- Les rénovations et les réparations - En tant que propriétaire immobilier, vous devrez peut-être effectuer des rénovations ou des réparations pour maintenir vos biens en bon état et attirer des locataires. Cela peut inclure des travaux de peinture, de plomberie, d'électricité ou d'amélioration de la sécurité.
- Les frais juridiques et administratifs - L'achat de biens immobiliers implique souvent des frais juridiques et administratifs tels que les frais de notaire, les frais de dossier pour les prêts hypothécaires et les frais d'enregistrement de propriété.
- Les coûts de mise en conformité - Si vous achetez des biens immobiliers dans un pays ou une région étrangère, vous devrez peut-être payer des coûts pour vous conformer aux lois et réglementations locales, tels que les permis de location ou les taxes foncières.
Il faudra évidemment faire évoluer cette liste en fonction de votre concept.
Le personnel à prévoir pour faire fonctionner une entreprise d'investissement locatif
Il faudra également réfléchir au personnel nécessaire à l'exercice de l’activité au jour le jour.
Les ressources humaines à prévoir varieront en fonction de la taille envisagée pour l'entreprise.
Les charges d’exploitation d'une entreprise d'investissement locatif
Le dernier point à aborder lors de votre analyse des moyens à engager sera la question des frais de fonctionnement.
Les charges d’exploitation d'une entreprise d'investissement locatif peuvent inclure :
- Les frais de personnel : salaires mensuels pour les employés de votre agence immobilière, y compris les agents immobiliers, les gestionnaires de biens, les assistants et les employés administratifs.
- Les honoraires d'expertise-comptable : paiements mensuels pour les services d'un expert-comptable pour gérer vos finances et préparer vos déclarations fiscales.
- Les frais d'assurance : prime annuelle pour une assurance responsabilité professionnelle pour protéger votre entreprise contre les réclamations potentielles de vos clients.
- Les licences de logiciel : abonnement annuel pour un logiciel de gestion immobilière pour suivre vos propriétés, vos locataires et vos finances.
- Les frais bancaires : frais mensuels pour un compte bancaire professionnel pour gérer vos dépenses et vos revenus liés à votre entreprise d'investissement locatif.
- Les frais de publicité : budget mensuel pour promouvoir vos propriétés à louer sur des sites d'annonces immobilières, des réseaux sociaux et des médias locaux.
- Les frais de maintenance : coût annuel pour entretenir et réparer vos propriétés locatives, y compris les services de plomberie, d'électricité et de rénovation.
- Les frais d'entretien paysager : coût mensuel pour entretenir les espaces extérieurs de vos propriétés, y compris la tonte de la pelouse, l'élagage des arbres et l'élimination des déchets.
- Les frais de collecte des loyers : commission mensuelle pour une entreprise de gestion immobilière qui collecte les loyers de vos locataires et effectue des inspections régulières de vos propriétés.
- Les frais de déplacement : coût mensuel pour les déplacements nécessaires pour visiter vos propriétés, rencontrer des clients et participer à des réunions liées à votre entreprise d'investissement locatif.
- Les frais de télécommunications : factures mensuelles pour les services de téléphone et d'internet pour gérer vos communications professionnelles et vos transactions en ligne.
- Les frais de formation : coût annuel pour participer à des formations et des séminaires sur l'investissement immobilier afin d'améliorer vos compétences et vos connaissances en tant que propriétaire d'entreprise.
- Les frais de taxe professionnelle : paiement annuel pour la taxe professionnelle due en tant qu'entreprise d'investissement locatif.
- Les frais de services publics : factures mensuelles pour les services publics tels que l'électricité, l'eau et le gaz pour vos propriétés locatives.
- Les frais de fournitures de bureau : coût mensuel pour les fournitures de bureau telles que le papier, les stylos et les enveloppes pour gérer vos activités quotidiennes.
- Les frais de professionnels externes : honoraires ponctuels pour les services de professionnels externes tels que des avocats ou des experts en évaluation pour traiter des questions juridiques ou évaluer la valeur de vos propriétés.
Les exemples dans cette liste seront, eux aussi, à ajuster en fonction des spécificités de votre entreprise d'investissement locatif.
Comment mettre sur pied le plan commercial de votre entreprise d'investissement locatif ?
L’étape suivante pour lancer votre entreprise d'investissement locatif consiste à vous pencher sur les actions à engager pour promouvoir votre offre commerciale et fidéliser vos clients.
Il s'agira ici d'envisager les problématiques suivantes :
- Comment attirer un maximum de clients ?
- Comment fidéliser les clients et mettre en place le bouche-à-oreille ?
- Qui sera chargé des actions de communication et de promotion ?
- Quel budget prévoir ?
- Quelles retombées peut-on anticiper en retour en termes de ventes ?
Les actions à engager dépendront de la taille souhaitée pour votre entreprise d'investissement locatif.
Votre prévisionnel des ventes sera par ailleurs dépendant de la saisonnalité liée à votre activité (périodes fortes et creuses d'activité) et de l'intensité concurrentielle sur votre marché cible.
Votre idée de création d'entreprise sera-t-elle rentable ?
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Créer les prévisions financières de votre entreprise d'investissement locatif
Intéressons-nous maintenant aux prévisions financières à préparer en vue d'ouvrir une entreprise d'investissement locatif.
Qu'est-ce qu'une prévision financière ?
Vos prévisions financières permettent de chiffrer votre projet afin d'évaluer :
- Son potentiel de chiffre d'affaires et de croissance
- Son potentiel de rentabilité, pour vérifier que l'activité sera viable
- Sa génération de trésorerie et son besoin de financement
Faire votre prévisionnel financier est la seule façon de déterminer le montant du financement initial requis pour créer votre entreprise d'investissement locatif.
Il y a beaucoup d'idées de création d'entreprise, mais très peu sont viables, et faire une prévision financière est également le seul moyen de vous assurer que votre projet tient la route d’un point de vue économique et financier.
Vos prévisions financières feront partie du business plan que nous verrons plus en détails après. C'est le business plan que vous remettrez à vos partenaires financiers afin qu'ils puissent décider s'ils souhaitent vous financer.
Les prévisions financières servent à piloter votre entreprise d'investissement locatif et à prendre les décisions clés, tant lors du montage du projet qu'après le lancement de l'entreprise :
- Faut-il créer l'entreprise ou abandonner l'idée ?
- Faut-il embaucher ou faire appel à un prestataire externe ?
- Quel projet de développement offre les meilleures perspectives de croissance ?
- Etc.
Pour pouvoir prendre les bonnes décisions, il faut que vos prévisions soient justes et donc qu'elles soient à jour. En conséquence, la réalisation des prévisions financières d’une entreprise d'investissement locatif est l'une des étapes que vous aurez à franchir plusieurs fois.
Vous mettrez à jour votre prévisionnel tout au long du montage du projet pour le rendre plus précis, à chaque fois que vous obtenez de nouvelles informations.
Vous aurez également besoin de simuler différents scénarios pour vous assurer que votre projet d'ouvrir une entreprise d'investissement locatif dispose d'une marge de manœuvre suffisante pour faire face aux imprévus (des ventes initialement plus faibles qu'attendues, des difficultés à recruter, une hausse des coûts soudaine ou des problèmes de pannes d'équipement, par exemple).
Après le lancement de votre entreprise, vous aurez besoin de régulièrement comparer votre réel comptable au prévisionnel pour évaluer les écarts et de continuer à mettre à jour votre prévisionnel pour maintenir de la visibilité sur vos flux de trésorerie futurs.
Comment se présente un prévisionnel financier ?
Une fois établi, le prévisionnel de votre entreprise d'investissement locatif sera présenté à l'aide des tableaux financiers ci-dessous.
Le compte de résultat prévisionnel de votre entreprise d'investissement locatif
Le compte de résultat prévisionnel vous permettra de visualiser le potentiel de croissance et de rentabilité de votre entreprise d'investissement locatif au cours des trois à cinq prochaines années.
Le bilan comptable prévisionnel
Le bilan comptable prévisionnel donne un aperçu de la structure financière de votre entreprise d'investissement locatif à la fin de chaque exercice financier.
La prévision des flux de trésorerie
Le prévisionnel de trésorerie de votre entreprise d'investissement locatif permet de visualiser la trésorerie que l'entreprise prévoit de générer ou consommer au cours des trois à cinq prochaines années.
Quel outil utiliser pour créer les prévisions de votre entreprise d'investissement locatif ?
La solution la plus simple et la plus sûre pour créer les prévisions de votre entreprise d'investissement locatif consiste à utiliser un logiciel professionnel de prévisionnel financier en ligne, comme celui que nous proposons chez The Business Plan Shop.
L'utilisation d'un logiciel spécialisé présente plusieurs avantages :
- Vous pouvez facilement créer vos prévisions financières en laissant le logiciel se charger des calculs pour vous, et ce, sans erreurs
- Vous avez accès à des modèles de prévisionnels financiers complets
- Vous obtenez un prévisionnel financier prêt à être envoyé à votre banque ou à vos investisseurs
- Le logiciel vous aide à identifier et corriger les incohérences éventuelles dans vos chiffres
- Vous pouvez créer des scénarios pour tester vos principales hypothèses, et ainsi vous assurer que votre projet de création d'entreprise d'investissement locatif tient bien la route
- Après le début de l'activité, vous pourrez aisément suivre votre performance financière réelle par rapport à vos prévisions financières et réajuster vos prévisions au cours de l'année afin de maintenir de la visibilité sur les flux de trésorerie futurs
- Une équipe d'assistance est à votre disposition pour vous aider lorsque vous êtes bloqué
Si ce type de solution vous intéresse, sachez que vous pouvez essayer gratuitement notre logiciel de prévisionnel en vous inscrivant ici.
Comment choisir le nom de votre entreprise d'investissement locatif ?
Maintenant que votre projet d'ouvrir une entreprise d'investissement locatif commence à prendre forme, il est temps de vous pencher sur le nom de votre entreprise.
Trouver le nom en lui-même est généralement assez facile. La difficulté se situe au niveau de l'enregistrement.
Afin d’éviter que ce guide soit trop long, nous n’entrerons pas ici dans les critères à prendre en compte pour choisir un nom percutant pour votre entreprise d'investissement locatif. Essayez cependant de choisir un nom distinctif et pas trop long.
Une fois que vous avez un nom qui vous plait, il faut vérifier qu'il est disponible, car vous ne pouvez pas utiliser un nom identique ou similaire à celui d'un concurrent : ce type de comportement parasitaire est un acte de concurrence déloyale pour lequel vous risquez de vous faire poursuivre en justice par vos concurrents.
Pour éviter tout problème, il vous faudra donc vérifier la disponibilité du nom :
- Auprès du registre des entreprises de votre pays
- Auprès du registre des marques
- Auprès d'une société de réservation de noms de domaine comme GoDaddy
- Sur un moteur de recherche internet
Si le nom souhaité est disponible, vous pouvez procéder aux enregistrements.
Il est fréquent de vouloir utiliser le nom commercial comme nom pour l'entreprise, et d'avoir un nom de domaine et une marque déposée qui correspondent aussi à ce nom : Exemple ® (nom commercial protégé par une marque déposée), Exemple SAS (nom légal de l'entreprise), exemple.fr (nom de domaine utilisé par l'entreprise).
Le problème est que chacun de ces noms s'enregistre à un endroit différent et que chaque endroit a ses propres délais :
- Réserver un nom de domaine est instantané
- Déposer une marque prend trois mois au minimum (si personne ne s’oppose à votre demande)
- Le délai pour immatriculer une entreprise dépend du pays, mais c’est généralement assez rapide
Que faire en conséquence ?
Notre point de vue chez The Business Plan Shop est que la marque déposée et les noms de domaines doivent avoir la priorité, car il est toujours possible d'utiliser un nom commercial différent du nom légal de l'entreprise.
Il est donc préférable de réserver les noms de domaines, puis de déposer la marque, et d'attendre ensuite d’avoir confirmation du succès de l’enregistrement de la marque avant d’immatriculer l’entreprise.
Après, rien ne vous empêche de tout enregistrer en même temps en espérant que vos noms soient acceptés partout.
Quelle que soit votre approche, discutez-en avec votre avocat (voir ci-après dans ce guide) avant d'engager des frais.
Votre idée de création d'entreprise sera-t-elle rentable ?
The Business Plan Shop vous permet de créer facilement un prévisionnel financier pour évaluer le potentiel de rentabilité et le besoin de financement initial de votre idée de création d'entreprise.
Imaginer l’identité visuelle de votre entreprise d'investissement locatif
Étape suivante pour créer une entreprise d'investissement locatif : définir l’identité visuelle de l'entreprise.
Votre identité visuelle définit la façon dont les valeurs de votre entreprise vont être communiquées de façon visuelle. Elle vous rend unique et permet de vous différencier visuellement de vos concurrents et d'être reconnu de votre clientèle.
Définir votre identité visuelle peut facilement être fait par vous et vos associés à l'aide des nombreux outils gratuits permettant de générer des palettes de couleurs, logos et autres éléments graphiques. Néanmoins, cette tâche est souvent confiée à un designer ou à une agence de communication pour obtenir un résultat professionnel.
L'identité visuelle de votre entreprise d'investissement locatif comprendra notamment les éléments suivants :
Logo
Le logo est un élément central de l'identité visuelle de votre entreprise d'investissement locatif. Il permet à lui seul d'identifier et de reconnaître l’entreprise en un seul coup d'œil.
Il sera en conséquence utilisé absolument partout, aussi bien sur vos supports de communication (site internet, emails, réseaux sociaux, cartes de visite, affiches ou flyers, etc.) que sur vos documents officiels (factures, contrats, etc.).
Le design du logo doit être emblématique, mais il est aussi important qu'il puisse être visible sur tout type de support. Pour cela, il devra se décliner facilement en plusieurs couleurs de manière à ressortir aussi bien sur un fond clair que sur un fond sombre.
Charte graphique de l'entreprise
La charte graphique de votre entreprise d'investissement locatif agit en tant que garde-fou pour s'assurer que votre image est cohérente quel que soit le support utilisé.
Elle définit de façon précise la typographie et les couleurs à utiliser pour représenter votre entreprise.
La typographie correspond aux polices de caractères utilisées (famille et taille). Par exemple Arial en taille 26 pour vos titres et Tahoma en taille 15 pour vos textes.
Les couleurs se limitent généralement à cinq de façon à garantir une harmonie :
- Une couleur principale,
- Une couleur secondaire (l’accent),
- Une couleur de fond sombre (un bleu ou un noir),
- Une couleur de fond grise (pour varier du blanc),
- Éventuellement une autre couleur secondaire.
Cartes de visite
Rare support papier qui résiste encore et toujours à la digitalisation, la carte de visite reste un incontournable pour communiquer les coordonnées de votre entreprise d'investissement locatif à vos clients, fournisseurs et autres partenaires.
Vos cartes de visite suivront bien sûr la charte graphique que vous avez établi et reprendront votre logo.
Thème du site Internet
Tout comme vos cartes de visite, le thème du site internet de votre entreprise d'investissement locatif contiendra lui aussi votre logo et suivra de même la charte graphique que nous avons évoquée ci-dessus.
Le thème définira de plus l'apparence et l’aspect précis de chacun des éléments graphiques utilisés sur votre site :
- Bannières,
- Boutons,
- Formulaires,
- Menus,
- Etc.
Les démarches juridiques et réglementaires pour ouvrir une entreprise d'investissement locatif
L’étape suivante pour ouvrir une entreprise d'investissement locatif consiste à vous pencher en détail sur les formalités juridiques et réglementaires.
Bien qu'il soit possible d'effectuer vous-même les démarches et la création d'une partie des documents que nous détaillons ici, la recommandation de The Business Plan Shop est de vous faire conseiller par un cabinet d’avocat sur ces aspects.
Protéger la propriété intellectuelle de votre entreprise d'investissement locatif
Une des premières actions à entreprendre ici sera de protéger la propriété intellectuelle actuelle et future de votre entreprise.
Un des moyens du faire consiste à déposer une marque comme nous l’avons déjà évoqué plus haut dans ce guide. Votre avocat sera à ce sujet en position d'effectuer pour vous les démarches de recherche d’antériorité et de constitution du dossier, de vous aider à sélectionner les classes (activités économiques) et les juridictions sur lesquelles vous avez intérêt à obtenir une protection.
Le cabinet d'avocats qui vous accompagne pourra aussi conseiller d'autres moyens à mettre en œuvre pour protéger les divers éléments de propriété intellectuelle de votre entreprise.
Préparer les documents contractuels de votre entreprise d'investissement locatif
L'activité d'une entreprise d'investissement locatif repose sur un ensemble de documents contractuels.
Vos besoins exacts à ce sujet dépendront du pays dans lequel vous lancez votre entreprise d'investissement locatif et de la taille et forme juridique envisagée pour l’entreprise.
A minima, nous vous conseillons de faire préparer les documents suivants :
- Contrats de travail
- Conditions générales de vente
- Conditions générales d'utilisation de votre site internet
- Politique de confidentialité de votre site internet
- Politique en matière de cookies de votre site internet
- Factures
- Etc.
Obtenir les licences et permis éventuels et s'inscrire aux divers impôts et taxes
Ici aussi, la liste des licences et permis requis pour exercer votre activité dans la légalité dépendra du pays dans lequel vous avez décidé d'ouvrir votre entreprise d'investissement locatif.
Le cabinet d'avocat qui vous accompagne sera à même de vous conseiller sur l'ensemble de la réglementation applicable à votre activité.
De même, votre comptable pourra quant à lui vous assister et s'occuper des démarches afin de vous mettre en conformité avec l’administration fiscale.
Votre idée de création d'entreprise sera-t-elle rentable ?
The Business Plan Shop vous permet de créer facilement un prévisionnel financier pour évaluer le potentiel de rentabilité et le besoin de financement initial de votre idée de création d'entreprise.
Créer le business plan d’une entreprise d'investissement locatif
Étape suivante pour ouvrir une entreprise d'investissement locatif : mettre sur pied votre business plan.
Qu'est-ce qu'un business plan ?
De façon simplifiée, le business plan (appelé plan d'affaires en français) est un document composé de deux grandes parties :
- Une partie chiffrée, le prévisionnel financier que nous avons évoqué plus haut dans ce guide, qui met en avant le montant du financement initial nécessaire pour lancer l'entreprise et le potentiel de rentabilité de cette dernière sur les 3 à 5 ans à venir,
- Une partie argumentée, qui présente en détail le projet de création d'entreprise d'investissement locatif et apporte le contexte nécessaire pour permettre au lecteur du plan d'affaires de juger de la pertinence et de la cohérence des chiffres.
Le business plan est clé à la fois pour valider la cohérence globale de votre projet de création d'entreprise et de son potentiel financier.
Votre plan d'affaires vous sera également indispensable lors de la recherche de financement puisque ce document vous sera demandé par vos partenaires financiers en vue de décider ou non de financer votre projet d'ouvrir une entreprise d'investissement locatif. Il vaut mieux donc réaliser un business plan solide et convaincant.
Comment rédiger le business plan de votre entreprise d'investissement locatif ?
Si vous souhaitez rédiger efficacement et rapidement un business plan convaincant, une bonne solution consiste à utiliser un logiciel de business plan en ligne pour création d'entreprise comme celui que nous éditons chez The Business Plan Shop.
Utiliser The Business Plan Shop pour réaliser un business plan d'entreprise d'investissement locatif présente plusieurs avantages :
- Vous pouvez facilement créer vos prévisions financières en laissant le logiciel s'occuper des calculs financiers pour vous, sans erreurs
- Le logiciel vous alerte lorsqu'il détecte des incohérences dans vos prévisions financières
- Vous êtes guidé tout au long du processus de rédaction par des instructions détaillées et des exemples pour chaque partie du plan
- Vous pouvez accéder à une bibliothèque de plusieurs dizaines d'exemples et de modèles de business plans complets pour vous inspirer
- Vous obtenez un business plan professionnel, mis en forme et prêt à être envoyé à votre banque ou à vos investisseurs
- Vous pouvez créer des scénarios pour tester les principales hypothèses de vos prévisions
- Vous pouvez importer vos données comptables pour comparer les performances financières réelles de votre entreprise à vos prévisions financières après le lancement
- Vous pouvez facilement mettre à jour vos prévisions au fur et à mesure que le temps passe, afin de maintenir de la visibilité sur votre trésorerie prévisionnelle
- Si vous avez besoin d'aide ou que vous êtes bloqué, l'équipe support se tient prête à vous aider
Intéressé ? Sachez que vous pouvez essayer gratuitement notre logiciel en cliquant ici.
Votre idée de création d'entreprise sera-t-elle rentable ?
The Business Plan Shop vous permet de créer facilement un prévisionnel financier pour évaluer le potentiel de rentabilité et le besoin de financement initial de votre idée de création d'entreprise.
Comment réunir le financement nécessaire pour ouvrir une entreprise d'investissement locatif ?
Une fois que vous aurez finalisé votre business plan, vous pourrez vous lancer dans la recherche du financement nécessaire pour créer votre entreprise d'investissement locatif.
La somme à réunir variera en fonction des spécificités de votre projet, en particulier du lieu d'implantation et de la taille souhaitée.
Les entreprises ont deux moyens de se financer que nous allons maintenant voir en un peu plus de détail : les fonds propres et la dette.
Fonds propres
À haut niveau, les fonds propres de votre entreprise d'investissement locatif seront constitués de l'argent que les fondateurs et les investisseurs éventuels contribueront au lancement de l'entreprise.
Les fonds propres sont indispensables, ils permettent de doter l'entreprise d'un financement de long terme (souvent permanent) et de démontrer la conviction des porteurs de projet vis-à-vis des chances de réussite de l'entreprise puisque les sommes investies seraient perdues en cas de faillite.
Les apporteurs de fonds propres peuvent générer un retour sur leur investissement en touchant des dividendes (qui ne peuvent être versés que si l'entreprise est rentable) ou en faisant des plus-values lors de la revente de leurs actions (si l'entreprise est suffisamment attractive pour séduire un acheteur).
Comme vous le voyez, la position des apporteurs de fonds propres est extrêmement risquée puisque l'intégralité des sommes investies peut être perdue en cas de faillite et que l'entreprise doit être rentable ou revendable avant qu'ils puissent espérer réaliser un rendement sur leur investissement.
En contrepartie, le rendement que les apporteurs de fonds propres peuvent espérer générer en investissant dans une entreprise d'investissement locatif peut être très important si l'entreprise rencontre le succès.
C'est pourquoi les investisseurs en fonds propres cherchent des idées de création d'entreprise à très fort potentiel de croissance ou de rentabilité afin de compenser leur risque par un potentiel de retour sur investissement élevé.
Du point de vue de l'entreprise, et de ses parties prenantes (clients, fournisseurs, personnel, etc.), les fonds propres réduisent le risque du projet.
D'un point de vue technique, les fonds propres se composent des éléments suivants :
- Le capital social et les primes d'émission : qui représentent les sommes investies par les associés dans les sociétés de capitaux. Ce capital est dit permanent, car il est non-remboursable. En échange de leur investissement, les associés reçoivent des parts sociales (actions) qui leur donnent un droit d'information, un pouvoir de décision (vote en assemblée générale), et la possibilité de toucher une partie des dividendes éventuellement versés par l'entreprise.
- Les comptes courants d'associés : qui représentent l'argent avancé à l'entreprise par ses associés (ou l'entrepreneur dans une entreprise individuelle). Ce capital est remboursable à tout moment, sauf lorsqu'il est bloqué (ce qui se fait parfois à la demande des banques).
- Les bénéfices non-distribués et les réserves : qui représentent le cumul des bénéfices ou pertes réalisés par l'entreprise depuis sa création, moins les sommes déjà versées sous forme de dividende. Les bénéfices peuvent éventuellement être mis en réserves pour augmenter le capital de façon permanente.
- Les subventions d'investissement : qui représentent les sommes non-remboursables éventuellement reçues par l'entreprise pour l'aider à investir dans des actifs de long terme.
- Les autres fonds propres : qui sont plus rares pour des petites structures et contiennent les capitaux permanents qui ne vont pas dans les autres catégories de fonds propres. Notamment les émissions de titres participatifs, les écarts d'équivalence ou de réévaluation, et les provisions réglementées.
Les principales sources de fonds propres sont les suivantes :
- Apport personnel provenant de l'épargne des créateurs
- Investisseurs privés : business angels, amis et famille
- Crowdfunding : campagnes de financement participatives permettant de chercher des investisseurs ou de récolter des dons (généralement avec contrepartie)
- Aides à la création d'entreprise, par exemple des prêts d'honneur versés aux associés pour les aider à constituer leur capital de départ
La dette
L'autre moyen pour financer votre entreprise d'investissement locatif est d'emprunter. D'un point de vue financier, le profil de risque contre rendement de la dette est l'inverse de celui des fonds propres : le retour sur investissement des prêteurs est garanti, mais limité.
Lorsqu'elle emprunte, votre entreprise s'engage de façon contractuelle à rémunérer les prêteurs en versant des intérêts et à rembourser le capital emprunté suivant un échéancier convenu à l'avance.
Comme vous le voyez, la rémunération des prêteurs est indépendante du fait que l'entreprise soit ou non rentable. De fait, le seul risque pris par les prêteurs est le risque que l'entreprise fasse banqueroute.
Afin d'éviter ce risque, les prêteurs sont très prudents et n'acceptent de financer que lorsqu'ils sont convaincus que l'entreprise emprunteuse sera en mesure de les rembourser sans problème.
Du point de vue de l'entreprise et de ses parties prenantes (effectifs, clients, fournisseurs, etc.), la dette augmente le risque du projet puisque l'entreprise s'est engagée à rembourser le capital, qu'elle soit ou non rentable. Il y a donc une certaine méfiance envers les entreprises top endettées.
Les entreprises empruntent de deux façons :
- Contre des actifs : c'est la façon la plus facile d'emprunter. La banque finance un pourcentage du prix d'un actif (un véhicule ou un bâtiment, par exemple) et prend l'actif en garantie. Si l'entreprise ne peut pas rembourser, la banque saisit l'actif et le revend pour limiter ses pertes.
- Sur leurs flux de trésorerie futurs : la banque évalue le prévisionnel de l'entreprise afin d'estimer sa capacité d'emprunt et évalue les conditions (montant, taux d'intérêt, durée, etc.) auxquelles elle est disposée à prêter compte tenu du risque de crédit posé par l'entreprise.
Lorsqu'on crée une entreprise d'investissement locatif, la première option est souvent la seule disponible, car les prêteurs sont souvent réticents à prêter sur la base des flux de trésorerie futurs d'une structure qui n'a pas encore d'historique.
Le type d'actifs finançables avec la première méthode est également limité. Les prêteurs voudront être certains de pouvoir céder les actifs saisis en cas de problème, il faut donc qu'il s'agisse d'actifs qui ont un marché d'occasion établi.
Après, les conditions dépendent aussi du prêteur : certaines banques sont prêtes à financer des projets plus risqués, et toutes n'ont pas la même vision du risque de crédit de votre entreprise. Cela dépend aussi des garanties éventuelles que vous pouvez apporter pour réduire le risque et de votre relation avec la banque.
Au niveau des sources d'emprunts possibles, les sources principales sont ici les banques et les établissements de crédit.
Dans certains pays, il est aussi possible d'emprunter auprès d'investisseurs privés (de façon directe ou via des plateformes de crowdfunding) ou d'autres entreprises, mais pas partout (en France par exemple, les banques ont le monopole des prêts aux entreprises, même si la réglementation s'est assoupli un peu avec la loi Macron notamment).
À retenir
Différentes options sont à votre disposition pour réunir le financement initial nécessaire pour lancer votre entreprise d'investissement locatif.
Il y a deux types de financements possibles pour les entreprises. Pour la création d'une entreprise d'investissement locatif, un investissement en fonds propres sera nécessaire et pourra éventuellement être complété par financement bancaire.
Pour en savoir plus sur ces moyens à votre disposition, consultez notre guide du financement de la création d’entreprise.
Que faire après le lancement de votre entreprise d'investissement locatif ?
Le lancement de votre entreprise d'investissement locatif est le début d'une aventure entrepreneuriale passionnante et la consécration des efforts qui vous auront permis de mener le projet à terme. Mais c'est aussi là que les choses sérieuses commencent.
Comme vous le savez, près d'une création d'entreprise sur deux échoue, vous devrez donc mettre tout en œuvre pour pérenniser votre activité dès le lancement.
Estimer la performance financière d'une entreprise d'investissement locatif comporte forcément une part d'aléa. C'est pour cette raison qu'il est recommandé de simuler plusieurs scénarios : un cas central avec la simulation la plus probable, un cas optimiste et un cas pessimiste visant à tester les limites de votre modèle économique.
Normalement, la performance financière réelle de votre entreprise, observée après le début d'activité, devrait se situer quelque part entre votre cas pessimiste et votre cas optimiste.
L'important sera de rapidement mesurer et comparer cette performance réelle aux chiffres prévus dans votre prévisionnel pour savoir où vous en êtes, puis d'actualiser la prévision pour re-estimer la trésorerie future de votre entreprise d'investissement locatif.
Cet exercice de gestion financière prévisionnelle est la seule façon de savoir où vous en êtes et où vous allez. Et, lorsque vos chiffres se situent en dessous de ce que vous attendiez, de mettre rapidement en place des actions pour redresser la barre avant que l'entreprise soit à court de trésorerie.
Il n'y a rien de plus dangereux que d’attendre d’avoir vos comptes, ce qui prend jusqu’à cinq mois après la fin de votre année financière, et de réaliser à ce moment-là que vous n'êtes pas sur la bonne voie et que votre entreprise d'investissement locatif n’aura pas assez de trésorerie pour fonctionner sur les douze prochains mois.
C’est là qu'utiliser une solution de prévisionnel qui intègre le suivi du réel, comme le font les tableaux de bord financiers de The Business Plan Shop, permet de simplifier la gestion financière de votre entreprise et de réduire le risque lié à votre projet de création.
Votre idée de création d'entreprise sera-t-elle rentable ?
The Business Plan Shop vous permet de créer facilement un prévisionnel financier pour évaluer le potentiel de rentabilité et le besoin de financement initial de votre idée de création d'entreprise.
À retenir
- La création d’une entreprise d'investissement locatif se fait au travers des 15 étapes clés que nous vous avons présenté ici.
- Le prévisionnel financier est l’outil qui vous permettra de valider la viabilité financière de votre idée de création d'entreprise d'investissement locatif.
- Le business plan est le document qui vous permettra d’approcher vos partenaires financiers et commerciaux pour les convaincre des atouts de votre projet et sécuriser le financement nécessaire au lancement.
- Après le lancement, il est essentiel de disposer d'un prévisionnel à jour pour maintenir la visibilité sur les flux de trésorerie futurs de votre entreprise.
- Utiliser une plateforme de planification et d'analyse financière qui intègre prévisionnel, business plan et suivi des performances réelles, comme The Business Plan Shop, permet de faciliter les démarches et de réduire les risques liés à la création.
Nous espérons que ce guide vous a aidé à mieux comprendre comment ouvrir une entreprise d'investissement locatif. N'hésitez pas à nous contacter, si vous avez la moindre question.
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Fondateur & CEO at The Business Plan Shop Ltd
