Comment faire un prévisionnel financier pour une entreprise d'investissement locatif ?
Élaborer des prévisions financières pour votre entreprise d'investissement locatif et veiller à ce qu'elles soient toujours à jour est le seul moyen de maintenir de la visibilité sur vos flux de trésorerie futurs.
Cela peut paraître complexe, mais avec des conseils et des outils appropriés, ce n'est pas si compliqué de créer un prévisionnel financier précis pour votre entreprise d'investissement locatif.
Dans ce guide, nous aborderons les objectifs du prévisionnel financier, les données dont vous avez besoin, les tableaux qui le composent et les outils qui peuvent vous aider à établir votre prévisionnel de manière efficace.
Commençons sans plus attendre !
Pourquoi créer et tenir à jour des prévisions financières pour une entreprise d'investissement locatif ?
Pour prospérer, votre entreprise doit être en mesure d'anticiper ce qui l'attend et disposer de ressources financières adéquates pour se développer, d'où la nécessité de disposer d’un prévisionnel financier pour votre entreprise d'investissement locatif.
Créer un prévisionnel financier vous oblige à faire le point sur la situation financière actuelle de votre entreprise et sur la direction que doit prendre son développement.
Une fois que le cap est clairement défini, vous devez élaborer un plan pour atteindre vos objectifs et évaluer ce que cela implique en termes d'investissements, de rentabilité et de flux de trésorerie futurs pour votre entreprise d'investissement locatif.
Disposer d'un prévisionnel financier actualisé pour une entreprise d'investissement locatif est également utile si votre environnement commercial se dégrade, car le prévisionnel vous permet de vous adapter aux nouvelles conditions de marché et d'anticiper d'éventuels problèmes de trésorerie.
Enfin, les prévisions financières de votre entreprise d'investissement locatif vous aideront aussi à obtenir un financement, parce que les banques et les investisseurs voudront voir des prévisions précises avant d'accepter de financer votre entreprise.
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Quelles informations servent de base à l'élaboration des prévisions financières d'une entreprise d'investissement locatif ?
Les prévisions financières d'une entreprise d'investissement locatif doivent reposer sur des fondations solides : vos hypothèses.
Les données nécessaires pour établir ces hypothèses varient en fonction de si votre entreprise d'investissement locatif est déjà en activité ou non.
Si vous créez (ou mettez à jour) les prévisions d'une entreprise d'investissement locatif déjà en activité, vos principales sources d’informations seront les données comptables historiques et les indicateurs clés de performance opérationnelle, ainsi que les perspectives de votre équipe pour les trois à cinq prochaines années.
Si vous réalisez des prévisions financières pour une création d'entreprise d'investissement locatif, vous devrez vous appuyer sur une étude de marché pour élaborer votre stratégie de mise sur le marché et établir votre prévisionnel des ventes.
Pour une nouvelle entreprise, vous aurez également besoin d'une liste détaillée des ressources nécessaires au fonctionnement de votre entreprise d'investissement locatif, ainsi que d'une liste des équipements nécessaires au lancement de l'entreprise (voir ci-dessous).
Maintenant que vous savez ce qui est nécessaire, examinons les éléments qui vont composer le prévisionnel financier de votre entreprise d'investissement locatif.
Le prévisionnel des ventes d'une entreprise d'investissement locatif
Le prévisionnel des ventes est normalement le point de départ de l'élaboration du prévisionnel financier de votre entreprise d'investissement locatif.
Pour réaliser un prévisionnel des ventes cohérent, il faut estimer deux facteurs clés :
- le prix moyen
- le nombre de transactions mensuelles
Pour ce faire, vous devrez vous appuyer sur des données historiques (pour une entreprise existante), des données d'études de marché (pour une création ou une entreprise déjà en activité) et prendre en considération les éléments ci-dessous :
- La localisation de vos biens immobiliers : Les zones attractives et bien desservies peuvent influencer positivement le prix moyen et le nombre de transactions mensuelles de votre entreprise d'investissement locatif. Par exemple, des biens situés à proximité des transports en commun, des écoles ou des commerces peuvent attirer plus de locataires et donc augmenter la demande et les prix.
- La demande du marché locatif : La demande pour certains types de biens immobiliers peut fluctuer en fonction des tendances du marché. Par exemple, si les familles sont à la recherche de logements plus spacieux, les maisons avec plusieurs chambres pourraient se louer plus facilement et à des prix plus élevés.
- Les taux d'intérêt : Les taux d'intérêt peuvent avoir un impact significatif sur les prix de l'immobilier et sur la capacité des locataires à payer leur loyer. Des taux bas peuvent encourager plus de personnes à investir dans l'immobilier locatif, ce qui peut entraîner une augmentation de la concurrence et des prix.
- La qualité de vos biens immobiliers : Des biens immobiliers en bon état et bien entretenus peuvent attirer plus de locataires et se louer à des prix plus élevés. Si vos biens ont besoin de réparations ou de mises à jour, cela peut affecter négativement votre prix moyen et votre taux d'occupation.
- Les politiques et réglementations locales : Les politiques et réglementations locales peuvent avoir un impact sur votre entreprise d'investissement locatif. Par exemple, des restrictions sur les locations de courte durée pourraient affecter votre capacité à générer des revenus supplémentaires avec des locations saisonnières.
Après l'estimation du chiffre d'affaires prévisionnel, vient le budget des frais généraux que nous allons maintenant examiner plus en détail.
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Les charges d’exploitation d'une entreprise d'investissement locatif
Une fois que vous avez estimé les ventes attendues, vous pouvez commencer à budgétiser les frais nécessaires à la gestion quotidienne de votre entreprise d'investissement locatif.
Les charges varient normalement en fonction du niveau de chiffre d'affaires escompté (c'est pourquoi, par expérience, il est toujours préférable de commencer vos prévisions financières par le prévisionnel de ventes) et en fonction de la situation géographique de l'entreprise.
Les charges d’exploitation d'une entreprise d'investissement locatif comprennent notamment les éléments suivants :
- Les frais de personnel comprennent les salaires et les charges sociales des employés que vous embauchez pour gérer vos biens locatifs.
- Les honoraires d'expertise-comptable sont nécessaires pour vous assurer que vos comptes sont bien tenus et que vos taxes sont payées en temps et en heure.
- Les frais d'assurance sont importants pour vous protéger en cas de dommages matériels ou de litiges avec vos locataires.
- Les licences de logiciel peuvent être nécessaires pour gérer efficacement votre portefeuille de biens locatifs et vos finances.
- Les frais bancaires comprennent les frais de tenue de compte et les frais liés aux transactions financières liées à vos investissements locatifs.
- Les frais de publicité et de marketing peuvent être nécessaires pour trouver des locataires pour vos biens locatifs et pour promouvoir votre entreprise d'investissement locatif.
- Les frais de maintenance comprennent les réparations et l'entretien régulier de vos biens locatifs pour assurer leur bon fonctionnement et leur valeur à long terme.
- Les frais de gestion immobilière peuvent être nécessaires si vous engagez une société de gestion pour s'occuper de vos biens locatifs pour vous.
- Les frais de formation peuvent être utiles pour vous familiariser avec les lois et règlements liés à l'investissement locatif et pour améliorer vos compétences en gestion immobilière.
- Les frais juridiques peuvent être nécessaires en cas de litiges ou de contentieux avec vos locataires ou pour obtenir des conseils juridiques sur vos investissements locatifs.
- Les frais de déplacement peuvent être nécessaires si vous devez vous rendre sur place pour gérer vos biens locatifs ou rencontrer des locataires potentiels.
- Les frais de télécommunications comprennent les coûts liés à l'utilisation de téléphones, d'Internet et d'autres moyens de communication pour gérer vos investissements locatifs.
- Les frais de fournitures de bureau comprennent les coûts liés à l'achat de papier, d'enveloppes, de fournitures de bureau et d'autres articles nécessaires pour gérer votre entreprise d'investissement locatif.
- Les frais de formation de vos employés peuvent être nécessaires pour former vos employés à la gestion immobilière et aux procédures spécifiques de votre entreprise.
- Les frais de stockage peuvent être nécessaires si vous devez stocker des meubles ou d'autres biens personnels appartenant à vos locataires.
Cette liste devra être adaptée aux spécificités de votre entreprise d'investissement locatif, mais devrait constituer un bon point de départ pour votre budget.
Quels sont les investissements nécessaires pour lancer ou développer une entreprise d'investissement locatif ?
Le prévisionnel financier de votre entreprise d'investissement locatif devra également inclure les investissements nécessaires à la création ou au développement de votre entreprise.
Dans le cas d'une entreprise d'investissement locatif, le BFR initial et les investissements peuvent inclure les éléments suivants :
- La propriété immobilière : Vous devrez acheter des biens immobiliers pour les louer à des locataires. Cela peut inclure des maisons, des appartements, des immeubles de bureaux ou des locaux commerciaux.
- Les rénovations et les réparations : En tant que propriétaire, vous serez responsable de l'entretien de vos biens immobiliers. Cela peut inclure des rénovations pour améliorer l'attrait des biens et des réparations pour maintenir leur bon état.
- Le mobilier et les équipements : Pour louer vos biens de manière meublée, vous devrez acheter du mobilier et des équipements tels que des lits, des canapés, des tables et des appareils électroménagers.
- Les fournitures et les matériaux : Vous aurez besoin de fournitures et de matériaux pour effectuer des travaux de rénovation et de réparation. Cela peut inclure de la peinture, des outils, des matériaux de construction, etc.
- Les services professionnels : Vous pourriez avoir besoin des services d'experts tels que des agents immobiliers, des avocats ou des comptables pour vous aider dans la gestion de vos biens immobiliers.
À nouveau, cette liste devra être ajustée en fonction de la taille et des ambitions de votre entreprise d'investissement locatif.
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Le plan de financement de votre entreprise d'investissement locatif
L'étape suivante de la construction du prévisionnel de votre entreprise d'investissement locatif consiste à modéliser le plan de financement de votre entreprise.
Vous devrez réfléchir à quelle part du financement proviendra de fonds propres et quelle part proviendra de financements bancaires.
Les prêts bancaires devront ensuite être modélisés afin d'inclure les charges d'intérêts dans le compte de résultat prévisionnel, le capital restant dû au bilan et les remboursements du capital dans la prévision de trésorerie.
Quels tableaux figurent dans le plan financier d'une entreprise d'investissement locatif ?
Une fois terminé, le prévisionnel financier de votre entreprise d'investissement locatif sera présenté au moyen des tableaux suivants.
Le compte de résultat prévisionnel de votre entreprise d'investissement locatif
Le compte de résultat prévisionnel vous permettra de visualiser le potentiel de croissance et de rentabilité de votre entreprise d'investissement locatif au cours des trois à cinq prochaines années.
Un compte de résultat financièrement viable pour une entreprise d'investissement locatif doit normalement afficher :
- Une croissance du chiffre d'affaires supérieure à l'inflation
- Des marges bénéficiaires stables ou en augmentation (idéalement)
- Un bénéfice net
Cela dépend évidemment du stade de développement de votre entreprise : par exemple, une nouvelle entreprise peut être déficitaire jusqu'à ce qu'elle atteigne son seuil de rentabilité au cours de la deuxième ou de la troisième année.
Le bilan prévisionnel
Le bilan prévisionnel donne un aperçu de la structure financière de votre entreprise d'investissement locatif à la fin de chaque exercice financier.
Il se compose de trois catégories d'éléments : les actifs, les dettes et les fonds propres
- Actifs : ce que l'entreprise possède et utilise pour produire des flux de trésorerie. Il s'agit de ressources telles que la trésorerie, l’immobilier, les équipements et les créances (argent dû par les clients).
- Dettes : il s’agit en particulier des dettes fournisseurs, des impôts à payer et des emprunts bancaires.
- Fonds propres : il s'agit du capital social et des apports en compte courant d'associés effectués par les associés de l'entreprise, et du cumul des bénéfices non distribués jusqu'à ce jour. Les capitaux propres permettent d'estimer la valeur des parts des associés dans l'entreprise.
Le prévisionnel de trésorerie
Le prévisionnel de trésorerie de votre entreprise d'investissement locatif permet de visualiser la trésorerie que votre entreprise prévoit de consommer ou générer dans les années à venir.
Une bonne pratique consiste à organiser le prévisionnel de trésorerie par nature afin de mieux expliquer comment la trésorerie est utilisée ou générée par l'entreprise d'investissement locatif :
- Flux de trésorerie opérationnel : indique la trésorerie générée par l’activité commerciale de l'entreprise
- Flux d'investissement : indique le montant des investissements nécessaires au maintien ou à l’expansion de l'entreprise
- Flux de financement : indique si l'entreprise lève de nouveaux fonds ou rembourse ses partenaires financiers (remboursement de la dette, dividendes)
Il est essentiel de surveiller (et de mettre à jour régulièrement) le prévisionnel de trésorerie de votre entreprise d'investissement locatif pour vous assurer que votre entreprise dispose de suffisamment de trésorerie pour fonctionner normalement et pour détecter les besoins de financement le plus tôt possible.
Si vous essayez de lever des fonds, il vous sera, en principe, demandé de fournir des prévisions de trésorerie mensuelles dans le plan financier de votre entreprise d'investissement locatif, afin que les banques ou les investisseurs puissent évaluer les variations saisonnières et s'assurer que votre entreprise dispose de suffisamment de trésorerie.
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Quel outil utiliser pour créer le prévisionnel financier de votre entreprise d'investissement locatif ?
Élaborer des prévisions financières pour votre entreprise d'investissement locatif peut sembler intimidant, mais la bonne nouvelle est qu'il y a plusieurs façons de procéder.
Utiliser un logiciel de prévisionnel financier en ligne pour élaborer les prévisions de votre entreprise d'investissement locatif
Utiliser un outil de prévisionnel financier en ligne, tel que celui que nous proposons chez The Business Plan Shop, est la solution la plus moderne et la plus simple.
Il y a plusieurs avantages à utiliser un logiciel spécialisé :
- Vous pouvez facilement créer vos prévisions financières en laissant le logiciel se charger des calculs pour vous, sans erreurs
- Vous avez accès à des modèles de prévisionnels financiers complets
- Vous obtenez un prévisionnel financier prêt à être envoyé à votre banque ou à vos investisseurs
- Vous pouvez aisément suivre votre performance financière réelle par rapport à vos prévisions financières et réajuster vos prévisions au cours de l'année
- Vous pouvez créer des scénarios pour tester les principales hypothèses de vos prévisions
- Vous pouvez facilement mettre à jour vos prévisions au fur et à mesure que l'année progresse afin de maintenir de la visibilité sur les flux de trésorerie futurs
- Une équipe d'assistance sympathique est à votre disposition pour vous aider lorsque vous êtes bloqué
- C'est une solution qui coûte beaucoup moins cher que de faire appel à un comptable ou à un consultant (voir ci-dessous)
Si ce type de solution vous intéresse, sachez que vous pouvez essayer gratuitement notre logiciel de prévisionnel en vous inscrivant ici.
Faire appel à un expert-comptable ou à un consultant
Une autre solution consiste à confier l'élaboration des prévisions financières de votre entreprise d'investissement locatif à un tiers.
Comme vous pouvez vous en douter, cette solution sera plus coûteuse que l'utilisation d'un logiciel, car le prix devra couvrir le temps du comptable, le coût de son logiciel et sa marge bénéficiaire.
Le prix peut varier considérablement en fonction de la complexité de votre entreprise. Par expérience, pour une petite entreprise, des prévisions financières simples sur trois ans (comprenant un bilan, un compte de résultat et un tableau des flux de trésorerie) sont proposées à partir d'environ 750€ H.T.
Il convient de garder à l'esprit que cette estimation concerne des prévisions établies de façon ponctuelle. La mise à jour et le suivi de vos prévisions par rapport aux données réelles entraîneront des frais supplémentaires.
Si vous décidez d’externaliser la réalisation de vos prévisions :
- Assurez-vous que le professionnel dispose d'une expérience concrète dans votre secteur d'activité et qu'il soit en mesure de challenger vos hypothèses de manière constructive.
- Évitez les consultants qui utilisent des moyennes sectorielles pour établir les prévisionnels financiers de leurs clients (ces prévisions sont sans intérêt pour une petite entreprise).
Pourquoi ne pas utiliser une feuille de calcul telle qu'Excel ou Google Sheets pour établir les prévisions financières de votre entreprise d'investissement locatif ?
Élaborer des prévisions financières précises et exemptes d'erreurs pour une entreprise d'investissement locatif à l'aide d'une feuille de calcul est très technique et nécessite des connaissances approfondies en comptabilité et une bonne compréhension des techniques de modélisation financière.
Rares sont les dirigeants d'entreprise qui sont suffisamment expérimentés sur le plan financier pour être en mesure d'établir eux-mêmes des prévisions sur Excel sans faire d'erreurs.
Les prêteurs et les investisseurs en sont conscients, c'est pourquoi les prévisions créées sur Excel par le dirigeant de l'entreprise sont souvent prises avec un grain de sel.
En matière de prévisions financières, il est essentiel de pouvoir se fier aux chiffres et, à cette fin, l'utilisation d'un logiciel est beaucoup plus sûre.
Utiliser un logiciel de prévisionnel financier est également plus rapide que d'utiliser un tableur et, avec l'essor de l'intelligence artificielle, les logiciels deviennent de plus en plus efficaces pour nous aider à analyser les chiffres afin de prendre des décisions éclairées.
Enfin, comme pour tout ce qui concerne les feuilles de calcul, le suivi des données réelles par rapport aux prévisions et la mise à jour des prévisions au cours de l'année sont des tâches manuelles, fastidieuses et sujettes aux erreurs. Ce qui n'est pas le cas avec un logiciel de prévisionnel financier comme The Business Plan Shop qui est spécialement conçu à cet effet.
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Nos exemples comprennent à la fois un prévisionnel financier et un business plan rédigé qui présente en détail l'entreprise, l'équipe, la stratégie et les objectifs à moyen terme.
Que vous soyez en phase de lancement ou que vous ayez déjà votre propre entreprise d'investissement locatif, vous pouvez toujours consulter nos modèles pour trouver des idées sur la modélisation des éléments financiers et sur la rédaction d'un plan d'affaires en vue d’obtenir un financement.
À retenir
- Un prévisionnel financier met en avant la croissance, la rentabilité et la génération de trésorerie attendues pour votre entreprise d'investissement locatif.
- Il est nécessaire de suivre le réel comptable pour le comparer au prévisionnel au fur et à mesure que l'année financière progresse, afin de maintenir de la visibilité sur les flux de trésorerie futurs de votre entreprise.
- Utiliser un logiciel de prévisionnel financier est la façon moderne de créer, suivre et maintenir à jour vos prévisions et budgets.
Nous espérons que ce guide vous a aidé à mieux comprendre les démarches nécessaires à l'élaboration du prévisionnel financier d'une entreprise d'investissement locatif. N'hésitez pas à nous contacter si vous avez la moindre question !
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