Comment ouvrir un marchand de biens immobiliers ?
Bienvenue dans ce guide pratique dans lequel nous détaillons les démarches à franchir pour concrétiser votre projet d'ouvrir un marchand de biens immobiliers.
Étude de marché, business plan, financement : nous décortiquons dans ce guide les 15 étapes clés qu'il vous faudra franchir pour concrétiser votre projet et passer de l'idée à la création d'une entreprise rentable.
Notre guide est structuré comme une feuille de route à laquelle vous pourrez vous référer tout au long du montage du projet. Il bénéficie aussi bien à ceux d'entre vous qui en sont au début de leur réflexion qu'à ceux qui ont déjà bien avancé sur le montage du projet.
Les étapes de la création d’un marchand de biens immobiliers que nous vous présentons sont organisées dans l’ordre chronologique où vous devrez les franchir, lorsque possible, car certaines étapes devront être franchies en même temps ou plusieurs fois (affiner les chiffres de vos prévisions financières lorsque vous obtenez de nouvelles informations, par exemple).
Prêt à commencer ? C'est parti !
Comprendre le modèle économique d'un marchand de biens immobiliers
La toute première étape lorsqu’on envisage d’ouvrir un marchand de biens immobiliers consiste à évaluer le modèle économique (c'est-à-dire la façon dont l'entreprise gagne de l'argent), et les contraintes liées à l'activité (compétences requises, amplitude des horaires de travail, capital à investir, etc.) en vue de vérifier si l'activité est compatible avec vos envies et vos attentes.
Il se peut en effet que créer un marchand de biens immobiliers soit une excellente idée, mais juste pas celle qui vous convient.
Vous pouvez envisager les options suivantes pour vous familiariser avec l'activité :
- Rencontrer et échanger avec des propriétaires d'autres marchands de biens immobiliers
- Travailler quelques mois pour un marchand de biens immobiliers
- Suivre une formation
Voyons chaque option plus en détail.
Rencontrer et échanger avec des propriétaires d'autres marchands de biens immobiliers
Un propriétaire de marchand de biens immobiliers peut vous prodiguer des conseils pratiques basés sur son vécu professionnel.
Les propriétaires ou gérants avec qui vous échangez seront à même de vous expliquer quelles erreurs ils ont faites au démarrage de leur entreprise, vous permettant ainsi d'éviter de commettre les mêmes faux pas.
Ils pourront également partager leurs succès, ce qui vous aidera à identifier les bonnes pratiques à mettre en œuvre lorsque vous lancerez votre propre marchand de biens immobiliers.
Enfin, ils pourront vous parler de leur ressenti et de l'impact qu'a eu la création d'entreprise sur leur vie personnelle et familiale, ce qui vous aidera à vérifier que vous êtes en phase avec cette activité.
Travailler quelques mois pour un marchand de biens immobiliers
Disposer d’une expérience professionnelle dans le secteur dans lequel vous souhaitez entreprendre est la meilleure manière de déterminer si ce type d'activité vous correspond.
Vous pourrez effectivement rapidement vérifier si les horaires de travail sont compatibles avec votre vie personnelle ou de famille, et si le métier vous plait tout simplement.
Cette expérience professionnelle vous aidera aussi à vous faire des contacts dans le milieu et à vous familiariser avec le fonctionnement de l'entreprise ainsi que la clientèle et ses attentes, ce qui s'avérera précieux lorsque vous créerez votre marchand de biens immobiliers.
Suivre une formation
Suivre une formation est une autre manière de vous familiariser avec le modèle économique de votre future activité avant de décider de vous lancer dans l'aventure.
Avant d’aller plus loin dans le montage du projet
Avant d’aller plus loin dans votre projet d’ouvrir un marchand de biens immobiliers, assurez-vous d’avoir une vision précise sur :
- Les compétences nécessaires pour diriger l'entreprise (afin de les comparer aux vôtres)
- Le déroulement d'une semaine type au sein de l’entreprise (afin d'évaluer la compatibilité du rythme avec votre vie familiale)
- Le potentiel de rentabilité et de chiffre d’affaires d’un marchand de biens immobiliers (afin de vous assurer que c'est une activité à la hauteur de vos ambitions)
- Les possibilités de sortie (afin d'anticiper la retraite ou la transmission de votre patrimoine professionnel)
Cette étude du modèle économique et des contraintes de l'activité devrait vous aider à vérifier l'adéquation entre votre idée de création d'un marchand de biens immobiliers et votre profil d'entrepreneur.
S'il y a compatibilité, il sera alors temps de vous pencher sur l'équipe fondatrice de votre entreprise.
Votre idée de création d'entreprise sera-t-elle rentable ?
The Business Plan Shop vous permet de créer facilement un prévisionnel financier pour évaluer le potentiel de rentabilité et le besoin de financement initial de votre idée de création d'entreprise.
Rassembler les fondateurs de votre projet de marchand de biens immobiliers
L’étape suivante pour lancer un marchand de biens immobiliers consiste à vous poser la question de l'équipe fondatrice que vous souhaitez rassembler autour de votre projet, ou de vous lancer seul(e).
Entreprendre à plusieurs associés est un moyen de réduire le risque (élevé) d'un projet de création de marchand de biens immobiliers puisque cela permet de partager le risque financier du projet entre les associés fondateurs.
Cela permet également à l'entreprise de bénéficier d'une plus grande diversité de profils au capital et de répartir le poids de la prise de décision sur plusieurs épaules.
Cependant, s'associer à plusieurs n’est pas sans contraintes, notamment lorsqu'il y a un désaccord majeur entre les fondateurs ou un déséquilibre entre les contributions de chacun. C’est pourquoi il convient de bien réfléchir à la problématique avant la création.
Nous vous recommandons de vous poser les questions suivantes :
- Quel nombre d'associés permettrait d'augmenter les chances de réussite du projet ?
- Partagez-vous avec vos associés potentiels la même ambition pour le projet ?
- Quel est votre plan B en cas d'échec ?
Examinons chacune de ces questions en détail.
Quel nombre d'associés permettrait d'augmenter les chances de réussite du projet ?
La réponse à cette question dépendra de plusieurs paramètres, notamment :
- L'épargne dont vous disposez par rapport au montant du capital initial nécessaire pour lancer l'entreprise
- Les compétences que vous avez par rapport à celles nécessaires pour réussir un tel projet
- La façon dont vous souhaitez que les décisions clés soient prises dans l'entreprise (un nombre impair d’associés ou un associé majoritaire est généralement recommandé pour éviter les blocages)
Pour faire simple, vos associés apportent de l'argent et/ou leurs compétences, et augmenter le nombre d'associés est souvent une bonne idée lorsqu'une de ces ressources vous fait défaut.
Partagez-vous avec vos associés potentiels la même ambition pour le projet ?
Une des questions clés lors de la sélection de vos associés potentiels sera celle des attentes de chacun. Souhaitez-vous créer une petite ou une grande entreprise ? Quelle est l'ambition de chacun à 10 ou 15 ans ?
Il vaut mieux s'accorder dès le début sur ce que l'on cherche à créer afin d'éviter les désaccords, et vérifier qu'on reste sur la même longueur d'onde au fur et à mesure que le projet progresse pour éviter les frustrations.
Quel est votre plan B en cas d'échec ?
Nous vous souhaitons bien sûr de réussir, mais il est prudent d’avoir un plan B lorsqu'on crée une entreprise.
La situation dépendra ici du type d’associé que vous avez et des situations personnelles de chacun.
Par exemple, si vous vous êtes associé avec votre conjoint, un échec du projet entrainera la perte de l'intégralité des revenus du foyer, ce qui peut ajouter du stress si la situation n'a pas été correctement anticipée.
De la même façon, s’associer avec un ami peut peser sur la relation en cas d’échec.
Là-encore, il vaut mieux réfléchir à la situation avant de se lancer.
Comment faire une étude de marché pour créer un marchand de biens immobiliers ?
L’étape suivante pour ouvrir son marchand de biens immobiliers consiste à faire une étude de marché pour évaluer l'opportunité commerciale.
À quoi sert une étude de marché d’un marchand de biens immobiliers ?
L’étude de marché de votre projet d'ouverture d'un marchand de biens immobiliers a pour objectif de vous permettre d'évaluer le potentiel commercial du projet en vue de vérifier s'il existe ou non une opportunité à saisir.
Un des points clés de l'étude consistera à vous assurer que le marché n'est pas saturé par des offres concurrentes.
Votre étude de marché de marchand de biens immobiliers vous aidera également à définir un concept et un positionnement commercial susceptibles d'intéresser la clientèle que vous visez.
Enfin, votre étude vous permettra de récolter les données nécessaires pour évaluer le chiffre d'affaires potentiel de votre future entreprise.
Voyons maintenant en quoi consiste la réalisation de votre étude de marché.
L'étude sectorielle
L’étude de marché d’un marchand de biens immobiliers commence généralement par une analyse du secteur.
L’étude sectorielle a pour objectif de vous donner une vision à haut niveau sur l'organisation de la filière, les principaux acteurs et les principales tendances.
L'étude de la demande
Après l'analyse sectorielle vient l'étude de la demande. La demande pour un marchand de biens immobiliers fait référence aux clients susceptibles de consommer les produits et services offerts par votre entreprise ou ses concurrents.
L'étude de la demande vous permettra de vous intéresser aux besoins exprimés par vos futurs clients et à leurs comportements d'achats observés.
Pour être pertinente, l'analyse de la demande doit être ciblée sur la ou les zones géographiques desservies par votre entreprise.
Idéalement, votre étude de la demande devra faire ressortir les points suivants :
- Qui achète le type de produits et services que vous vendez ?
- Combien y a-t-il de clients potentiels sur la ou les zones géographiques ciblées par votre entreprise ?
- Quels sont leurs besoins et attentes ?
- Quelles sont leurs habitudes d’achat ?
- Combien dépensent-ils en moyenne ?
- Quels sont les principaux segments de clientèle et leurs particularités ?
- Comment communiquer et promouvoir l'offre de l'entreprise pour toucher chaque segment ?
Votre objectif lors de l’étude de la demande sera d’identifier les segments de clientèle qui pourraient être visés par votre marchand de biens immobiliers et quelle offre proposer pour répondre à leurs attentes.
L'étude de l'offre
Une fois que vous avez une vision claire de qui sont les clients potentiels, il s'agit ensuite de vous intéresser à vos concurrents.
Votre étude de l’offre devra se pencher sur les éléments suivants :
- Qui seront les principaux concurrents (directs et indirects) de votre marchand de biens immobiliers ?
- Combien il y en a-t-il ?
- Où sont-ils implantés par rapport au lieu d'implantation souhaité pour votre entreprise ?
- Quel sera le rapport de force entre vous : vos concurrents sont-ils des indépendants ou des franchises ?
- Quels types de services et produits proposent-ils ? À quel prix ?
- Ciblent-ils la même clientèle que vous ?
- Comment font-ils leur promotion ?
- Quels concepts semblent le plus séduire les clients ?
- Quels concurrents paraissent le mieux s'en sortir ?
L’objectif lors de votre étude de la concurrence sera d'identifier qui risque de vous faire de l'ombre et de trouver un moyen de vous différencier (voir ci-dessous).
Réglementation
L’étude de marché sera aussi l'opportunité d'étudier la réglementation applicable et les conditions nécessaires pour exercer votre future activité.
Vous vous pencherez notamment sur les éléments suivants :
- Quelles sont les principales réglementations applicables à votre future entreprise ?
- Avez-vous besoin de licences ou de permis spécifiques ?
- Faut-il un diplôme spécifique pour ouvrir un marchand de biens immobiliers ?
À ce stade, votre étude de la réglementation doit s'effectuer à haut niveau afin de vous familiariser avec les règles et démarches éventuelles, et surtout de vous assurer que vous remplissez bien les conditions nécessaires pour exercer l'activité avant d'aller plus loin dans le montage du projet.
Vous reviendrez sur la réglementation par la suite avec votre avocat lorsque le projet aura suffisamment avancé.
Faire le point sur les leçons de votre analyse du marché
Votre étude de marché devrait vous permettre de vous prononcer de manière définitive sur les chances de succès de votre idée de création d'entreprise sur le plan commercial.
Dans l'idéal, la conclusion est qu'il existe une opportunité à saisir sur le marché auprès d'un ou plusieurs segments de clientèle mal desservis par la concurrence à l'heure actuelle.
À l'inverse, il est possible que la conclusion soit que le marché est déjà pris. Dans ce cas, pas de panique, la première bonne nouvelle est que vous n'allez pas passer plusieurs années à travailler dur sur un projet qui n'a aucune chance d'aboutir. Et la deuxième est que ce ne sont pas les idées qui manquent : chez The Business Plan Shop, nous avons identifié plus de 1 300 idées de création d'entreprise, donc vous trouverez bien chaussure à votre pied.
Votre idée de création d'entreprise sera-t-elle rentable ?
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Choisir le bon concept et positionnement pour votre marchand de biens immobiliers
L’étape suivante pour créer un marchand de biens immobiliers consiste à définir précisément le positionnement commercial de votre entreprise pour capitaliser sur l’opportunité que vous avez identifié lors de votre étude de marché.
Le positionnement commercial fait référence à la place qu'occupe votre offre de produits et services dans l'esprit des clients et la manière dont elle se distingue des produits des concurrents. Être perçu comme étant la solution haut de gamme, par exemple.
Il y a ici quatre questions clé auxquelles vous devrez tenter de répondre :
- Comment vous différencier des concurrents ?
- Avez-vous la possibilité d'adhérer à une franchise pour réduire le risque ?
- Vaut-il mieux créer ou acheter un marchand de biens immobiliers déjà en activité ?
- Comment valider le concept et le positionnement ?
Voyons chacune d’entre elles en un peu plus de détails.
Comment allez-vous rivaliser avec et vous différencier des concurrents déjà présents sur le marché ?
Lorsque vous choisissez de créer un marchand de biens immobiliers, vous partez de facto en situation de désavantage par rapport à vos concurrents qui sont déjà implantés sur le marché.
Vos concurrents disposent d’une réputation, d’une clientèle fidèle, et d’une équipe solide déjà en place, tandis que vous partez de zéro…
Faire votre place, et prendre des parts de marché à vos concurrents, ne se fera pas tout seul et vous devez donc soigneusement réfléchir à la façon dont vous allez faire votre trou.
Il y a ici quatre questions à envisager :
- Pouvez-vous éviter une confrontation directe en servant un segment de clientèle différent et mal desservi à l’heure actuelle par vos concurrents ?
- Pouvez-vous proposer une offre commerciale différente ou complémentaire à ce qui se fait déjà sur le marché ?
- Comment construirez-vous un avantage concurrentiel durable pour votre marchand de biens immobiliers ?
- Avez-vous les moyens de rivaliser avec les concurrents déjà implantés en tant que créateur indépendant ou vaut-il mieux envisager une autre avenue (voir ci-dessous) ?
Pensez aussi à anticiper la manière dont vos concurrents réagiront à votre arrivée sur leur marché.
Avez-vous la possibilité d'adhérer à une franchise ?
Ouvrir un marchand de biens immobiliers en partant de zéro est excitant, car vous bénéficiez d’un canevas vierge : tout est à créer. Être indépendant vous donnera plus de liberté et de flexibilité, mais nécessitera également plus de travail pour vous faire un nom et acquérir une clientèle.
Ouvrir un marchand de biens immobiliers en franchise diminuera votre marge de manœuvre personnelle, mais vous permettra de bénéficier de la renommée et de la force de frappe d’un grand groupe, notamment en ce qui concerne les procédures opérationnelles, les relations avec les fournisseurs, le recrutement, etc.
Bien sûr, rejoindre une franchise n’est pas gratuit, il faudra vous acquitter du droit d’entrée et d’une redevance annuelle (généralement en pourcentage du chiffre d’affaires).
De plus, les opportunités varient en fonction des pays et des régions, il n'est donc pas garanti qu'une ouverture en franchise soit possible pour votre projet.
Néanmoins, lorsque possible, entreprendre en franchise est souvent un bon moyen de réduire le risque associé à la création et cette possibilité mérite d’être considérée.
Devriez-vous partir de zéro ou acheter un marchand de biens immobiliers déjà en activité ?
Une autre alternative à la création peut être la reprise d’un marchand de biens immobiliers déjà en activité.
Racheter un marchand de biens immobiliers vous permet de bénéficier d’une clientèle et d’une équipe déjà en place, et de ne pas bousculer l’équilibre sur le marché en faisant entrer un nouvel acteur.
Une reprise permet de réduire significativement le risque du projet par rapport à une création d’entreprise, tout en vous permettant de conserver la liberté de changer le positionnement commercial de l’entreprise reprise si souhaité.
C’est donc là aussi une très bonne alternative à la création en indépendant ou en franchise.
Néanmoins, là-encore, les moyens à engager sont plus élevés que pour une création de marchand de biens immobiliers stricto sensu puisqu’il faudra acheter l’entreprise à son propriétaire actuel.
Pour en savoir plus sur la reprise d’entreprise, les schémas possibles et les modalités de financement : vous pouvez consulter notre guide de la reprise d'entreprise.
Comment allez-vous valider votre concept avant d'investir plus de temps et d'argent ?
Quelle que soit la façon dont vous souhaitez entreprendre, il sera nécessaire de valider l’adéquation du positionnement commercial de votre future entreprise avec les besoins exprimés sur votre marché cible.
Pour cela, il vous faudra aller à la rencontre de votre clientèle cible pour leur présenter votre offre et valider qu’elle répond bien aux attentes de vos futurs clients.
Où implanter votre marchand de biens immobiliers ?
L’étape suivante consiste à choisir le lieu d'implantation de votre marchand de biens immobiliers. Voyons cela plus en détail.
Décider du lieu d'implantation de votre entreprise n'est pas une étape anodine, car cela aura une influence directe sur les chances de succès de votre marchand de biens immobiliers.
Pour prendre votre décision, nous vous recommandons de tenir compte des paramètres suivants :
- Visibilité et fréquentation de la zone de chalandise : il est important pour un marchand de biens immobiliers d'être situé dans une zone où il y a un flux constant de personnes intéressées par l'achat ou la vente de biens immobiliers.
- Espace de stationnement, accessibilité par la route et les transports publics : cela permettra aux clients de se rendre facilement dans l'agence immobilière et de se garer lors de leurs visites de biens.
- Proximité de clients cibles : il est important pour un marchand de biens immobiliers d'être situé près de ses clients potentiels, tels que des quartiers résidentiels pour les clients recherchant des biens immobiliers à acheter.
- Présence de concurrents : il peut être bénéfique pour un marchand de biens immobiliers d'être situé dans une zone où il y a peu ou pas de concurrents, afin de pouvoir attirer plus facilement des clients.
Cette liste n'est bien évidemment pas exhaustive et devra être adaptée aux spécificités de votre projet.
Les paramètres à prendre en compte dépendront également de si vous optez pour la location de locaux ou leur acquisition. Si vous êtes locataire, vous devrez prendre en considération les conditions liées au bail : durée, augmentation de loyer, conditions de renouvellement, etc.
Les conditions contractuelles des baux varient fortement d'un pays à l'autre, par conséquent, assurez-vous de vérifier les conditions applicables à votre situation et faîtes revoir votre bail par votre avocat avant de signer.
Votre idée de création d'entreprise sera-t-elle rentable ?
The Business Plan Shop vous permet de créer facilement un prévisionnel financier pour évaluer le potentiel de rentabilité et le besoin de financement initial de votre idée de création d'entreprise.
Choisir la forme juridique de votre marchand de biens immobiliers
L’étape suivante pour ouvrir un marchand de biens immobiliers consiste à choisir la forme juridique de votre entreprise.
La forme juridique d'une entreprise fait référence à la structure légale sous laquelle elle opère. Cela détermine la manière dont l'entreprise est constituée et ses obligations juridiques.
Votre choix dépendra en partie des contraintes de votre projet (nombre de fondateurs, montant du capital nécessaire à l'activité) et aura des incidences à plusieurs niveaux : complexité administrative, régime d'imposition, régime social du ou des dirigeants, protection du patrimoine privé du ou des entrepreneurs, mode de prise de décision, etc.
Pourquoi la forme juridique de votre entreprise est-elle importante ?
Choisir la forme juridique de votre société est avant tout un choix fiscal, patrimonial et stratégique.
C'est un choix fiscal, car en fonction de celui-ci, vous aurez la possibilité ou non de déduire certaines charges et serez imposé au niveau social et fiscal de différentes manières.
C'est également un choix patrimonial, car certaines formes juridiques vous permettront de limiter votre responsabilité aux apports en société, tandis que d'autres exposeront votre patrimoine personnel en cas de dettes professionnelles.
Enfin, c'est un choix stratégique, car de celui-ci dépendra la facilité que vous aurez à prendre rapidement des décisions, lever du capital auprès d'investisseurs (si besoin).
Quels sont les types de structures juridiques les plus courants ?
Les noms et spécificités des formes juridiques varient légèrement d’un pays à l’autre, mais vous avez deux grandes familles :
Voyons-les plus en détail.
Entreprise individuelle
Les entreprises individuelles, comme la micro-entreprise ou l’Entreprise Individuelle en France, sont des formes juridiques avec des formalités administratives simplifiées.
Ces structures s’adressent plutôt aux travailleurs indépendants et aux freelances qu’aux entreprises avec des effectifs salariés.
Le principal inconvénient de ces structures est qu'elles ne permettent généralement pas de bénéficier d’une personne morale, ni d’une séparation entre le patrimoine personnel et professionnel de l’entrepreneur.
Ceci signifie qu’en cas de problème, par exemple un litige avec un client, un fournisseur ou un concurrent : vous risquez de vous faire poursuivre en justice à titre personnel. Et en cas de faillite, les créanciers de l’entreprise pourront saisir votre patrimoine personnel (votre voiture par exemple) pour se faire rembourser.
Notez qu'en France, une responsabilité limitée a été introduite pour les entreprises individuelles en 2022.
Ces structures ne permettent pas non plus de faire entrer des investisseurs puisqu’elles n’ont pas de capital.
En contrepartie, ces structures bénéficient de formalités administratives et d’une fiscalité simplifiée, ce qui peut les rendre avantageuses dans certains cas.
Sociétés de capitaux
Les sociétés de capitaux, comme la Société par Actions Simplifiée (SAS) et la Société À Responsabilité Limitée (SARL) et leurs variantes à un seul associé (EURL, SASU) en France, sont des formes juridiques avec une responsabilité limitée aux apports.
Ces structures s’adressent aussi bien aux personnes qui entreprennent seules qu'à plusieurs associés, et avec ou sans effectif salarié.
Ces structures bénéficient d’une personne morale et d’une responsabilité limitée aux apports. Il y a donc une séparation forte entre le patrimoine professionnel de l’entreprise et le patrimoine personnel du ou des fondateurs.
Cela signifie qu’en cas de litige ou de faillite, c’est l’entreprise qui se retrouve en première ligne et non l’entrepreneur. Les fondateurs risquent uniquement de perdre les sommes qu’ils ont investi dans l’entreprise, ce qui est beaucoup moins risqué qu’avec une entreprise individuelle.
Ces structures disposent d’un capital social et permettent donc de facilement faire entrer des investisseurs en augmentant le capital.
Comment choisir la structure juridique de votre marchand de biens immobiliers ?
La décision est généralement assez facile à prendre une fois que vous avez une idée du nombre d'employés, d’associés et du chiffre d’affaires potentiel de l’entreprise.
Pour avancer sur votre montage de projet, nous vous conseillons de regarder quelle structure utilisent vos trois principaux concurrents et de partir du principe que vous allez choisir l'option la plus fréquente.
Vous pourrez ensuite valider cette hypothèse avec un avocat et un expert-comptable lorsque vous serez prêt à créer l’entreprise en elle-même.
Notez que d’un point de vue financier, la viabilité de votre idée de création d’entreprise doit être indépendante de la structure juridique choisie. Une bonne idée est viable quelle que soit la forme juridique. L’inverse signifierait que votre idée dépend d’un avantage fiscal lié à une structure en particulier et donc qu’il y a danger qu’elle cesse d’être viable lorsque la fiscalité change.
Puis-je changer de structure juridique par la suite ?
Vous pouvez toujours changer de structure juridique ultérieurement (quitte à vendre l’ancienne structure à une nouvelle entreprise dans certains cas), mais c'est une source de coûts supplémentaires ; il vaut donc mieux faire les choses correctement dès le départ.
Votre idée de création d'entreprise sera-t-elle rentable ?
The Business Plan Shop vous permet de créer facilement un prévisionnel financier pour évaluer le potentiel de rentabilité et le besoin de financement initial de votre idée de création d'entreprise.
Quel est le budget pour ouvrir un marchand de biens immobiliers ?
L’étape suivante pour créer un marchand de biens immobiliers consiste à réfléchir aux moyens matériels et humains nécessaires pour lancer et faire fonctionner votre entreprise au quotidien.
L’aboutissement de la réflexion sur les moyens à engager vous amènera à disposer d’un prévisionnel financier exprimant clairement votre besoin de financement initial et le potentiel de rentabilité de votre projet (voir ci-dessous).
Chaque projet est unique, il est donc impossible de donner une enveloppe moyenne pertinente concernant le budget nécessaire pour ouvrir un marchand de biens immobiliers.
Nous vous invitons en conséquence à la plus grande prudence lorsque vous lisez des estimations sur la toile. Comme pour toute information chiffrée, posez-vous ces questions :
- Quelle est la source ?
- Est-elle fiable ?
- De quand date l’information ?
- Mon projet est-il similaire (ville d’implantation, concept) ?
Quels sont les investissements à prévoir pour créer un marchand de biens immobiliers ?
Pour un marchand de biens immobiliers, le BFR initial et les investissements peuvent inclure les éléments suivants :
- Terrain - En tant que marchand de biens immobiliers, vous aurez besoin d'acheter des terrains pour construire vos projets immobiliers. Cela peut inclure l'achat de terrains dans des zones en développement ou dans des quartiers recherchés.
- Bâtiments à rénover - Vous pouvez également acheter des bâtiments existants qui ont besoin de rénovations pour augmenter leur valeur et leur attrait sur le marché immobilier.
- Matériaux de construction - L'achat de matériaux de construction tels que du bois, du ciment, des briques, etc. est essentiel pour construire de nouveaux bâtiments ou rénover des bâtiments existants.
- Équipement - Pour mener à bien vos projets immobiliers, vous aurez besoin d'acheter de l'équipement tel que des outils de construction, des véhicules de transport, etc.
- Meubles et appareils électroménagers - Si vous prévoyez de vendre des propriétés meublées, vous devrez acheter des meubles et des appareils électroménagers pour les inclure dans la vente.
Il faudra bien sûr adapter cette liste aux spécificités de votre entreprise.
Quels sont les recrutements à prévoir pour ouvrir un marchand de biens immobiliers ?
Il faudra également réfléchir au personnel à prévoir pour vous aider à faire fonctionner l’activité au quotidien.
L’étendue des recrutements à prévoir dépendra de vos ambitions pour la croissance de l’entreprise.
Là-encore, cette liste n’est qu’indicative et devra être ajustée en fonction des spécificités de votre projet de création de marchand de biens immobiliers.
Quelles sont les charges d’exploitation à anticiper pour faire fonctionner un marchand de biens immobiliers ?
L’autre point de réflexion sera de commencer à lister les frais de fonctionnement nécessaires lors de l’exercice de votre activité.
Les charges d’exploitation d'un marchand de biens immobiliers comprennent notamment les éléments suivants :
- Frais de personnel: Vous devrez payer les salaires de vos employés, ainsi que les charges sociales et les avantages sociaux tels que les congés payés et les assurances santé.
- Honoraires d'expertise-comptable: Vous aurez besoin de l'aide d'un expert-comptable pour gérer votre comptabilité et préparer vos déclarations fiscales.
- Frais d'assurance: Vous devrez souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour vous protéger en cas de litige ou de dommages causés à autrui dans le cadre de vos activités.
- Licences de logiciel: Vous aurez besoin de licences de logiciel pour gérer votre portefeuille immobilier, gérer vos finances et communiquer avec vos clients.
- Frais bancaires: Vous aurez des frais bancaires pour les transactions liées à l'achat et la vente de biens immobiliers, ainsi que pour les opérations courantes de votre entreprise.
- Frais de publicité: Vous devrez peut-être faire de la publicité pour promouvoir vos biens immobiliers et attirer de nouveaux clients.
- Frais de déplacement: Vous aurez des frais de déplacement pour visiter les biens immobiliers à vendre, rencontrer des clients et assister à des réunions professionnelles.
- Frais de formation: Pour rester compétitif sur le marché immobilier, vous devrez peut-être suivre des formations pour vous tenir informé des dernières tendances et techniques.
- Frais de location: Si vous avez un bureau, vous aurez des frais de loyer à payer chaque mois.
- Frais de maintenance: Vous devrez peut-être engager des professionnels pour effectuer des travaux de maintenance sur vos biens immobiliers avant de les vendre.
- Frais de communication: Vous aurez des frais de téléphone, d'internet et de fournitures de bureau pour communiquer avec vos clients et gérer vos affaires.
- Frais de gestion de patrimoine: Si vous gérez des biens immobiliers pour le compte de clients, vous pourriez avoir des frais pour la gestion de leur patrimoine.
- Frais de services publics: Si vous avez un bureau, vous aurez des factures à payer pour l'électricité, l'eau et le chauffage.
- Frais de fournisseurs: Vous aurez des frais pour l'achat de fournitures de bureau, de matériel informatique et d'autres équipements nécessaires pour gérer votre entreprise.
- Frais de sécurité: Si vous avez un bureau, vous devrez peut-être payer pour un système de sécurité pour protéger vos biens et vos informations.
Cette liste devra être adaptée aux spécificités de votre marchand de biens immobiliers, mais devrait constituer un bon point de départ pour votre budget.
Comment mettre sur pied le plan commercial de votre marchand de biens immobiliers ?
L’étape suivante pour lancer votre marchand de biens immobiliers consiste à vous pencher sur les actions à engager pour promouvoir votre offre commerciale et fidéliser vos clients.
Il s'agira ici d'envisager les problématiques suivantes :
- Comment attirer un maximum de clients ?
- Comment fidéliser les clients et mettre en place le bouche-à-oreille ?
- Qui sera chargé des actions de communication et de promotion ?
- Quel budget prévoir ?
- Quelles retombées peut-on anticiper en retour en termes de ventes ?
Les actions à engager dépendront de la taille souhaitée pour votre marchand de biens immobiliers.
Votre prévisionnel des ventes sera par ailleurs dépendant de la saisonnalité liée à votre activité (périodes fortes et creuses d'activité) et de l'intensité concurrentielle sur votre marché cible.
Votre idée de création d'entreprise sera-t-elle rentable ?
The Business Plan Shop vous permet de créer facilement un prévisionnel financier pour évaluer le potentiel de rentabilité et le besoin de financement initial de votre idée de création d'entreprise.
Créer les prévisions financières de votre marchand de biens immobiliers
Prochaine étape pour créer votre marchand de biens immobiliers, la préparation du prévisionnel financier.
Qu'est-ce qu'un prévisionnel financier ?
Un prévisionnel est un document chiffré d'aide à la décision qui permet de faire ressortir le montant de l'investissement initial nécessaire pour ouvrir un marchand de biens immobiliers et le potentiel de rentabilité et de génération de trésorerie de l'entreprise sur les 3 à 5 années à venir.
Lors de votre réflexion sur votre projet de création d’un marchand de biens immobiliers, le rôle principal des prévisions financières sera de vous aider à décider s'il est pertinent de créer l'entreprise.
En effet, créer des projections financières est le seul moyen d’évaluer le montant du financement initial nécessaire pour ouvrir votre marchand de biens immobiliers et de vous assurer que votre projet est judicieux d'un point de vue économique et financier.
Gardez à l'esprit que très peu d’idées de création d'entreprise tiennent la route sur le plan financier. Chez The Business Plan Shop : nous avons vu passer près d'un million de projets de création d’entreprise et nous estimons que moins d'un projet sur quatre est viable économiquement.
Votre prévisionnel demandera donc toute votre attention et des révisions constantes, au fur et à mesure que votre projet mature. Vous aurez également intérêt à simuler différents scénarios pour anticiper plusieurs cas de figure possibles (que se passe-t-il si vos ventes mettent plus de temps que prévu à monter en régime, par exemple) et ainsi être prêts à toutes les éventualités.
Lors de la recherche de financement, votre prévisionnel sera intégré à votre business plan (ou plan d’affaires en français) qui servira de document de référence pour présenter votre projet à vos partenaires financiers. Nous reviendrons plus en détail sur le business plan ci-dessous.
La création et la mise à jour des prévisionnels d’un marchand de biens immobiliers est un processus continu. En effet, disposer de projections financières à jour est la seule façon de pouvoir avoir de la visibilité sur la trésorerie future de votre entreprise.
Le prévisionnel est donc l'outil de pilotage financier qui vous accompagnera tout au long de la vie de votre entreprise. Après le début d'activité, vous aurez besoin de régulièrement comparer l'écart entre votre réel comptable et vos prévisions, puis d'ajuster ces dernières pour maintenir de la visibilité sur vos flux de trésorerie futurs.
À quoi ressemble un prévisionnel financier ?
Le prévisionnel financier de votre marchand de biens immobiliers sera présenté à l'aide des tableaux ci-dessous.
Le compte de résultat prévisionnel de votre marchand de biens immobiliers
Le compte de résultat prévisionnel vous donne une idée précise de la croissance attendue pour votre entreprise au cours des trois à cinq prochaines années et de son potentiel de rentabilité.
Le bilan prévisionnel
Le bilan prévisionnel de votre marchand de biens immobiliers donne un aperçu de la situation financière de votre entreprise à la fin de l'année.
Le prévisionnel de trésorerie
Le prévisionnel de trésorerie de votre marchand de biens immobiliers permet de visualiser la trésorerie que votre entreprise prévoit de consommer ou générer dans les années à venir.
Quel outil utiliser pour créer les prévisions de votre marchand de biens immobiliers ?
La solution la plus simple et la plus sûre pour créer les prévisions de votre marchand de biens immobiliers consiste à utiliser un logiciel professionnel de prévisionnel financier en ligne, comme celui que nous proposons chez The Business Plan Shop.
L'utilisation d'un logiciel spécialisé présente plusieurs avantages :
- Vous pouvez facilement créer vos prévisions financières en laissant le logiciel se charger des calculs pour vous, et ce, sans erreurs
- Vous avez accès à des modèles de prévisionnels financiers complets
- Vous obtenez un prévisionnel financier prêt à être envoyé à votre banque ou à vos investisseurs
- Le logiciel vous aide à identifier et corriger les incohérences éventuelles dans vos chiffres
- Vous pouvez créer des scénarios pour tester vos principales hypothèses, et ainsi vous assurer que votre projet de création de marchand de biens immobiliers tient bien la route
- Après le début de l'activité, vous pourrez aisément suivre votre performance financière réelle par rapport à vos prévisions financières et réajuster vos prévisions au cours de l'année afin de maintenir de la visibilité sur les flux de trésorerie futurs
- Une équipe d'assistance est à votre disposition pour vous aider lorsque vous êtes bloqué
Si ce type de solution vous intéresse, sachez que vous pouvez essayer gratuitement notre logiciel de prévisionnel en vous inscrivant ici.
Trouver un nom pour votre marchand de biens immobiliers
L’étape suivante pour monter un marchand de biens immobiliers consiste à trouver un nom pour votre entreprise.
Cette étape est un peu délicate, car il est fort probable que vous souhaitiez utiliser le nom de votre entreprise comme nom commercial et avoir un nom de domaine et une marque déposée qui correspondent aussi au nom de l’entreprise :
- Exemple SAS (nom légal)
- Exemple (nom commercial)
- Exemple ® (nom de marque déposée)
- exemple.fr (nom de domaine)
Si tel est votre cas, vous allez devoir enregistrer votre nom à trois endroits différents de façon quasi-simultanée.
Avec comme difficulté additionnelle que les délais ne sont pas les mêmes :
- Réserver un nom de domaine est instantané
- Déposer une marque prend minimum trois mois (si personne ne s’oppose à votre demande)
- Le délai pour immatriculer une entreprise dépend du pays, mais c’est généralement assez rapide
Comment faire ?
Pour faire simple, vous avez deux options :
- Tout enregistrer en même temps et espérer que cela passe
- Réserver les noms de domaines et déposer la marque, puis attendre d’avoir confirmation du succès de l’enregistrement de la marque avant d’immatriculer l’entreprise
Notre point de vue chez The Business Plan Shop est que les noms de domaines et la marque déposée doivent prendre la priorité sur le nom de l’entreprise, car vous pouvez toujours utiliser un nom commercial différent du nom légal de votre entreprise.
Dans tous les cas, nous vous recommandons d’avoir cette discussion avec votre avocat (voir ci-dessous) avant d’entamer les démarches.
Afin d’éviter que ce guide soit trop long, nous n’entrerons pas ici dans les détails concernant le choix du nom en lui-même. Essayez cependant de choisir un nom court et distinctif pour votre marchand de biens immobiliers.
En termes de processus. La première étape sera de vérifier que le nom que vous souhaitez prendre n’est pas déjà utilisé :
- Sur le registre des entreprises de votre pays
- Sur le registre des marques où vous souhaitez obtenir une protection
- Sur votre moteur de recherche préféré
- Sur une société de réservation de noms de domaine comme GoDaddy
Si le nom souhaité est disponible, vous pouvez procéder aux enregistrements.
Votre idée de création d'entreprise sera-t-elle rentable ?
The Business Plan Shop vous permet de créer facilement un prévisionnel financier pour évaluer le potentiel de rentabilité et le besoin de financement initial de votre idée de création d'entreprise.
Imaginer l’identité visuelle de votre marchand de biens immobiliers
Il sera ensuite temps de vous intéresser à l’identité visuelle de votre future entreprise.
L’identité visuelle fait partie de l'ADN de votre marchand de biens immobiliers : elle vous permet d'être reconnaissable et reconnue de vos clients et vous aide à vous différencier de la concurrence. Elle aide aussi à véhiculer vos valeurs, notamment par le choix des couleurs qui identifient l'entreprise.
Ouvrir un marchand de biens immobiliers en créant vous-même l'identité visuelle de votre entreprise est tout à fait possible : il existe plusieurs outils en ligne qui vous permettent de générer des palettes de couleurs, choisir des typographies et même générer un logo.
Nous vous conseillons cependant de déléguer cette tâche à un designer ou à une agence de communication pour obtenir un résultat professionnel.
L'identité visuelle de votre entreprise comprendra notamment les éléments suivants :
Logo
Votre logo permet d’identifier rapidement votre marchand de biens immobiliers. Il sera utilisé partout, aussi bien lorsque vous communiquez auprès de votre cible (site web, profils sur les réseaux sociaux, cartes de visite, etc.), que lorsque vous générez des documents officiels (contrats, factures, mémos, etc.).
Au-delà de son apparence, votre logo devra pouvoir être facilement utilisé sur tout type de support et de fond (fond blanc, noir, gris, coloré, etc.). Idéalement, il doit donc pouvoir aisément se décliner de plusieurs couleurs.
Charte graphique
L'une des difficultés lorsqu'on crée un marchand de biens immobiliers est de s'assurer d'avoir une image de marque cohérente partout où votre entreprise est visible.
C'est le rôle de la charte graphique de votre entreprise qui définit la typographie et les couleurs utilisées par votre marque et agit ainsi en garant de votre image de marque.
La typographie correspond aux polices de caractères utilisées (famille et taille). Par exemple Trébuchet en taille 22 pour vos titres et Times New Roman en taille 13 pour vos textes.
Les couleurs définissent quelles couleurs vont symboliser votre entreprise. Elles se limitent généralement à cinq :
- Une couleur principale,
- Une couleur secondaire (l’accent),
- Une couleur de fond sombre (un bleu ou un noir),
- Une couleur de fond grise (pour varier du blanc),
- Éventuellement une autre couleur secondaire.
Cartes de visite
Classiques, mais indispensables, les cartes de visite de votre marchand de biens immobiliers seront à vos côtés pour vous permettre de facilement communiquer vos coordonnées à vos partenaires, clients, fournisseurs, candidats à un recrutement, etc.
Vos cartes de visite contiendront en principe votre logo et suivront à la lettre la charte graphique évoquée ci-dessus.
Thème du site web
Le thème de votre site internet suivra lui aussi votre charte graphique à la lettre ; il contiendra également votre logo et définira l'apparence et l’aspect de l'ensemble des éléments graphiques de votre site :
- Bannières,
- Boutons,
- Formulaires,
- Menus,
- Etc.
Les démarches juridiques et réglementaires pour ouvrir un marchand de biens immobiliers
L’étape suivante pour ouvrir un marchand de biens immobiliers consiste à vous pencher en détail sur les formalités juridiques et réglementaires.
Bien qu'il soit possible d'effectuer vous-même les démarches et la création d'une partie des documents que nous détaillons ici, la recommandation de The Business Plan Shop est de vous faire conseiller par un cabinet d’avocat sur ces aspects.
Protéger la propriété intellectuelle de votre marchand de biens immobiliers
Une des premières actions à entreprendre ici sera de protéger la propriété intellectuelle actuelle et future de votre entreprise.
Un des moyens du faire consiste à déposer une marque comme nous l’avons déjà évoqué plus haut dans ce guide. Votre avocat sera à ce sujet en position d'effectuer pour vous les démarches de recherche d’antériorité et de constitution du dossier, de vous aider à sélectionner les classes (activités économiques) et les juridictions sur lesquelles vous avez intérêt à obtenir une protection.
Le cabinet d'avocats qui vous accompagne pourra aussi conseiller d'autres moyens à mettre en œuvre pour protéger les divers éléments de propriété intellectuelle de votre entreprise.
Préparer les documents contractuels de votre marchand de biens immobiliers
L'activité d'un marchand de biens immobiliers repose sur un ensemble de documents contractuels.
Vos besoins exacts à ce sujet dépendront du pays dans lequel vous lancez votre marchand de biens immobiliers et de la taille et forme juridique envisagée pour l’entreprise.
A minima, nous vous conseillons de faire préparer les documents suivants :
- Contrats de travail
- Conditions générales de vente
- Conditions générales d'utilisation de votre site internet
- Politique de confidentialité de votre site internet
- Politique en matière de cookies de votre site internet
- Factures
- Etc.
Obtenir les licences et permis éventuels et s'inscrire aux divers impôts et taxes
Ici aussi, la liste des licences et permis requis pour exercer votre activité dans la légalité dépendra du pays dans lequel vous avez décidé d'ouvrir votre marchand de biens immobiliers.
Le cabinet d'avocat qui vous accompagne sera à même de vous conseiller sur l'ensemble de la réglementation applicable à votre activité.
De même, votre comptable pourra quant à lui vous assister et s'occuper des démarches afin de vous mettre en conformité avec l’administration fiscale.
Votre idée de création d'entreprise sera-t-elle rentable ?
The Business Plan Shop vous permet de créer facilement un prévisionnel financier pour évaluer le potentiel de rentabilité et le besoin de financement initial de votre idée de création d'entreprise.
Rédiger le business plan d’un marchand de biens immobiliers
Lorsque vous aurez réalisé toutes les étapes précédentes, vous pourrez alors vous lancer dans la rédaction du business plan de votre marchand de biens immobiliers.
Qu'est-ce qu'un business plan ?
Le business plan (ou plan d'affaires en français) est un document contenant :
- Le prévisionnel financier (que nous avons évoqué plus haut dans ce guide) mettant en avant le besoin de financement et le potentiel de rentabilité du projet,
- La partie rédigée qui présente en détail votre projet et apporte le contexte nécessaire au lecteur pour évaluer la pertinence et la cohérence de votre prévisionnel.
Le business plan est particulièrement important : il vous servira à valider votre projet professionnel et à vous assurer de sa cohérence et de sa viabilité financière, au besoin en ajustant quelques paramètres.
Mais c’est aussi ce document que vous communiquerez à votre banque et potentiels investisseurs afin de leur présenter votre projet d'ouvrir un marchand de biens immobiliers et de leur donner envie de vous accompagner.
Mieux vaut donc réaliser un business plan professionnel, fiable et sans faute.
Comment rédiger le business plan de mon marchand de biens immobiliers ?
Si vous n’avez pas l'habitude de rédiger des business plans, ou si vous souhaitez gagner du temps, une bonne solution consiste à faire appel à un logiciel de business plan pour création d'entreprise en ligne comme celui que nous proposons chez The Business Plan Shop.
Utiliser un logiciel spécialisé pour réaliser un business plan de marchand de biens immobiliers présente plusieurs avantages :
- Vous pouvez facilement créer vos prévisions financières en laissant le logiciel s'occuper des calculs financiers pour vous, sans erreurs
- Le logiciel vous alerte lorsqu'il détecte des incohérences dans vos prévisions financières
- Vous êtes guidé tout au long du processus de rédaction par des instructions détaillées et des exemples pour chaque partie du plan
- Vous pouvez accéder à une bibliothèque de plusieurs dizaines d'exemples et de modèles de business plans complets pour vous inspirer
- Vous obtenez un business plan professionnel, mis en forme et prêt à être envoyé à votre banque ou à vos investisseurs
- Vous pouvez créer des scénarios pour tester les principales hypothèses de vos prévisions
- Vous pouvez importer vos données comptables pour comparer les performances financières réelles de votre entreprise à vos prévisions financières
- Vous pouvez facilement mettre à jour vos prévisions au fur et à mesure que le temps passe, afin de maintenir de la visibilité sur votre trésorerie prévisionnelle
- Si vous avez besoin d'aide ou que vous êtes bloqué, l'équipe support se tient prête à vous aider
Intéressé ? Sachez que vous pouvez essayer gratuitement notre logiciel en cliquant ici.
Votre idée de création d'entreprise sera-t-elle rentable ?
The Business Plan Shop vous permet de créer facilement un prévisionnel financier pour évaluer le potentiel de rentabilité et le besoin de financement initial de votre idée de création d'entreprise.
Comment réunir le financement nécessaire pour ouvrir un marchand de biens immobiliers ?
Une fois que vous aurez finalisé votre business plan, vous pourrez vous lancer dans la recherche du financement nécessaire pour créer votre marchand de biens immobiliers.
La somme à réunir variera en fonction des spécificités de votre projet, en particulier du lieu d'implantation et de la taille souhaitée.
Les entreprises ont deux moyens de se financer que nous allons maintenant voir en un peu plus de détail : les fonds propres et la dette.
Fonds propres
À haut niveau, les fonds propres de votre marchand de biens immobiliers seront constitués de l'argent que les fondateurs et les investisseurs éventuels contribueront au lancement de l'entreprise.
Les fonds propres sont indispensables, ils permettent de doter l'entreprise d'un financement de long terme (souvent permanent) et de démontrer la conviction des porteurs de projet vis-à-vis des chances de réussite de l'entreprise puisque les sommes investies seraient perdues en cas de faillite.
Les apporteurs de fonds propres peuvent générer un retour sur leur investissement en touchant des dividendes (qui ne peuvent être versés que si l'entreprise est rentable) ou en faisant des plus-values lors de la revente de leurs actions (si l'entreprise est suffisamment attractive pour séduire un acheteur).
Comme vous le voyez, la position des apporteurs de fonds propres est extrêmement risquée puisque l'intégralité des sommes investies peut être perdue en cas de faillite et que l'entreprise doit être rentable ou revendable avant qu'ils puissent espérer réaliser un rendement sur leur investissement.
En contrepartie, le rendement que les apporteurs de fonds propres peuvent espérer générer en investissant dans un marchand de biens immobiliers peut être très important si l'entreprise rencontre le succès.
C'est pourquoi les investisseurs en fonds propres cherchent des idées de création d'entreprise à très fort potentiel de croissance ou de rentabilité afin de compenser leur risque par un potentiel de retour sur investissement élevé.
Du point de vue de l'entreprise, et de ses parties prenantes (clients, fournisseurs, personnel, etc.), les fonds propres réduisent le risque du projet.
D'un point de vue technique, les fonds propres se composent des éléments suivants :
- Le capital social et les primes d'émission : qui représentent les sommes investies par les associés dans les sociétés de capitaux. Ce capital est dit permanent, car il est non-remboursable. En échange de leur investissement, les associés reçoivent des parts sociales (actions) qui leur donnent un droit d'information, un pouvoir de décision (vote en assemblée générale), et la possibilité de toucher une partie des dividendes éventuellement versés par l'entreprise.
- Les comptes courants d'associés : qui représentent l'argent avancé à l'entreprise par ses associés (ou l'entrepreneur dans une entreprise individuelle). Ce capital est remboursable à tout moment, sauf lorsqu'il est bloqué (ce qui se fait parfois à la demande des banques).
- Les bénéfices non-distribués et les réserves : qui représentent le cumul des bénéfices ou pertes réalisés par l'entreprise depuis sa création, moins les sommes déjà versées sous forme de dividende. Les bénéfices peuvent éventuellement être mis en réserves pour augmenter le capital de façon permanente.
- Les subventions d'investissement : qui représentent les sommes non-remboursables éventuellement reçues par l'entreprise pour l'aider à investir dans des actifs de long terme.
- Les autres fonds propres : qui sont plus rares pour des petites structures et contiennent les capitaux permanents qui ne vont pas dans les autres catégories de fonds propres. Notamment les émissions de titres participatifs, les écarts d'équivalence ou de réévaluation, et les provisions réglementées.
Les principales sources de fonds propres sont les suivantes :
- Apport personnel provenant de l'épargne des créateurs
- Investisseurs privés : business angels, amis et famille
- Crowdfunding : campagnes de financement participatives permettant de chercher des investisseurs ou de récolter des dons (généralement avec contrepartie)
- Aides à la création d'entreprise, par exemple des prêts d'honneur versés aux associés pour les aider à constituer leur capital de départ
La dette
L'autre moyen pour financer votre marchand de biens immobiliers est d'emprunter. D'un point de vue financier, le profil de risque contre rendement de la dette est l'inverse de celui des fonds propres : le retour sur investissement des prêteurs est garanti, mais limité.
Lorsqu'elle emprunte, votre entreprise s'engage de façon contractuelle à rémunérer les prêteurs en versant des intérêts et à rembourser le capital emprunté suivant un échéancier convenu à l'avance.
Comme vous le voyez, la rémunération des prêteurs est indépendante du fait que l'entreprise soit ou non rentable. De fait, le seul risque pris par les prêteurs est le risque que l'entreprise fasse banqueroute.
Afin d'éviter ce risque, les prêteurs sont très prudents et n'acceptent de financer que lorsqu'ils sont convaincus que l'entreprise emprunteuse sera en mesure de les rembourser sans problème.
Du point de vue de l'entreprise et de ses parties prenantes (effectifs, clients, fournisseurs, etc.), la dette augmente le risque du projet puisque l'entreprise s'est engagée à rembourser le capital, qu'elle soit ou non rentable. Il y a donc une certaine méfiance envers les entreprises top endettées.
Les entreprises empruntent de deux façons :
- Contre des actifs : c'est la façon la plus facile d'emprunter. La banque finance un pourcentage du prix d'un actif (un véhicule ou un bâtiment, par exemple) et prend l'actif en garantie. Si l'entreprise ne peut pas rembourser, la banque saisit l'actif et le revend pour limiter ses pertes.
- Sur leurs flux de trésorerie futurs : la banque évalue le prévisionnel de l'entreprise afin d'estimer sa capacité d'emprunt et évalue les conditions (montant, taux d'intérêt, durée, etc.) auxquelles elle est disposée à prêter compte tenu du risque de crédit posé par l'entreprise.
Lorsqu'on crée un marchand de biens immobiliers, la première option est souvent la seule disponible, car les prêteurs sont souvent réticents à prêter sur la base des flux de trésorerie futurs d'une structure qui n'a pas encore d'historique.
Le type d'actifs finançables avec la première méthode est également limité. Les prêteurs voudront être certains de pouvoir céder les actifs saisis en cas de problème, il faut donc qu'il s'agisse d'actifs qui ont un marché d'occasion établi.
Après, les conditions dépendent aussi du prêteur : certaines banques sont prêtes à financer des projets plus risqués, et toutes n'ont pas la même vision du risque de crédit de votre entreprise. Cela dépend aussi des garanties éventuelles que vous pouvez apporter pour réduire le risque et de votre relation avec la banque.
Au niveau des sources d'emprunts possibles, les sources principales sont ici les banques et les établissements de crédit.
Dans certains pays, il est aussi possible d'emprunter auprès d'investisseurs privés (de façon directe ou via des plateformes de crowdfunding) ou d'autres entreprises, mais pas partout (en France par exemple, les banques ont le monopole des prêts aux entreprises, même si la réglementation s'est assoupli un peu avec la loi Macron notamment).
À retenir
Différentes options sont à votre disposition pour réunir le financement initial nécessaire pour lancer votre marchand de biens immobiliers.
Il y a deux types de financements possibles pour les entreprises. Pour la création d'un marchand de biens immobiliers, un investissement en fonds propres sera nécessaire et pourra éventuellement être complété par financement bancaire.
Pour en savoir plus sur ces moyens à votre disposition, consultez notre guide du financement de la création d’entreprise.
Ouvrir votre marchand de biens immobiliers et suivre l'avancée
Vous êtes arrivé au bout des démarches et êtes enfin prêt(e) à lancer votre marchand de biens immobiliers ?
Félicitations et bienvenue dans le monde fantastique de l'entrepreneuriat ! Célébrez le travail accompli jusqu'à présent, et remettez-vous vite au travail, car c'est ici que les choses sérieuses commencent.
Votre première priorité sera de tout faire pour sécuriser et pérenniser votre activité (et ainsi éviter de faire partie des 50% des créations d’entreprises qui échouent dans les cinq ans après le lancement).
Votre business plan sera ici votre meilleur allié, afin de vous assurer que vous êtes sur la bonne voie pour atteindre vos objectifs, ou de rectifier le tir si besoin.
La clé en matière de pilotage financier consiste à comparer régulièrement votre réel comptable au prévisionnel de votre marchand de biens immobiliers pour pouvoir :
- Quantifier les écarts entre ce que vous aviez prévu et ce que vous avez réalisé
- Ajuster vos prévisions financières au fur et à mesure que l’année progresse afin de maintenir de la visibilité sur votre future trésorerie
Personne ne peut prédire le futur avec certitude, mais en suivant de près les écarts entre réel et prévisionnel, en ajustant régulièrement vos prévisions et en simulant plusieurs scénarios, vous pouvez vous préparer au pire tout en espérant le meilleur.
C'est le seul moyen de garder un œil sur votre trésorerie et de piloter activement le développement de votre marchand de biens immobiliers, et finalement de réduire le risque pour votre entreprise.
Il n’y a rien de pire que d’attendre la clôture des comptes de l'entreprise, qui peut intervenir jusqu’à cinq mois après la fin de votre exercice financier, pour vous rendre compte que vous étiez très en dessous de vos prévisions sur l’année passée et que votre marchand de biens immobiliers a un besoin urgent de trésorerie pour continuer à fonctionner sur les prochains mois.
C’est pour cela qu'il est fortement recommandé d'utiliser une solution de pilotage de la performance financière qui intègre prévisionnel, analyse de scénarios et suivi du réel comme nous le proposons chez The Business Plan Shop avec nos tableaux de pilotage financier.
Votre idée de création d'entreprise sera-t-elle rentable ?
The Business Plan Shop vous permet de créer facilement un prévisionnel financier pour évaluer le potentiel de rentabilité et le besoin de financement initial de votre idée de création d'entreprise.
À retenir
- La création d’un marchand de biens immobiliers se fait au travers des 15 étapes clés que nous vous avons présenté ici.
- Le prévisionnel financier est l’outil qui vous permettra de valider la viabilité financière de votre idée de création de marchand de biens immobiliers.
- Le business plan est le document qui vous permettra d’approcher vos partenaires financiers et commerciaux pour les convaincre des atouts de votre projet et sécuriser le financement nécessaire au lancement.
- Après le lancement, il est essentiel de disposer d'un prévisionnel à jour pour maintenir la visibilité sur les flux de trésorerie futurs de votre entreprise.
- Utiliser une plateforme de planification et d'analyse financière qui intègre prévisionnel, business plan et suivi des performances réelles, comme The Business Plan Shop, permet de faciliter les démarches et de réduire les risques liés à la création.
Nous espérons que ce guide vous a aidé à mieux comprendre comment ouvrir un marchand de biens immobiliers. N'hésitez pas à nous contacter, si vous avez la moindre question.
À voir aussi sur The Business Plan Shop
- Erreurs à ne pas faire lorsqu’on crée son entreprise
- Conseils lorsqu'on crée une entreprise
- Objectif d'un business plan
- Guide pour trouver une idée d’entreprise innovante
- Comment trouver une idée de création d’entreprise ?
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Fondateur & CEO at The Business Plan Shop Ltd
