Comment choisir le statut juridique d’une agence immobilière ?
Vous travaillez déjà dans l’immobilier et souhaitez vous mettre à votre compte ou envisagez d’opérer une reconversion professionnelle en montant votre propre agence immobilière ?
Sachez que votre métier ne se résumera pas à celui d’agent immobilier. Vous allez aussi (et avant tout) devenir un dirigeant d’entreprise, ce qui se manifestera dès la création de votre société.
En tant qu'entrepreneur, vous devrez en effet commencer par choisir le statut juridique de votre future agence immobilière. Notez bien que chaque statut juridique entraîne des conséquences fiscales, sociales et des obligations comptables spécifiques. Mieux vaut le savoir avant d’opter pour tel ou tel statut.
Découvrez dans cet article un aperçu des statuts juridiques envisageables pour créer une agence immobilière. Nous détaillerons pour chacun d'entre-eux leurs avantages et leurs limites afin de vous aider à faire le bon choix.
Créer une agence immobilière en micro-entrepreneur
Vous pouvez tout à fait créer votre agence immobilière avec le statut de micro-entrepreneur (ex auto-entrepreneur). Ce statut est très intéressant du fait de la simplicité de sa mise en place et du peu de démarches administratives qu’il exige. Il permet également de bénéficier de charges sociales réduites et vous ne paierez d’impôt que sur une partie de votre chiffre d’affaires.
Attention toutefois, ce statut comporte aussi des inconvénients notables. En premier lieu, la limitation du chiffre d’affaires : le plafond de revenu annuel s’élève en effet, depuis le 1er janvier 2018, à 70 000 euros. Un chiffre qui a doublé par rapport à 2017 et devrait suffire dans un premier temps. A terme cependant, ce plafond peut se révéler comme un frein dans le développement de l’activité.
Rappelons que ce plafond correspond au montant maximum de votre chiffre d’affaires hors taxes. Il s’agit donc de l’ensemble des revenus que vous aurez perçus (pourcentage sur les ventes) sans déduction possible des coûts occasionnés par votre activité (frais de transport, matériel de bureau, locaux éventuels, frais de communication et publicité, etc.).
Avec ce statut juridique, vous dépendrez de la Sécurité Sociale des Indépendants (ex-RSI).
Autre paramètre à prendre en compte : le statut de micro-entrepreneur relevant d’un régime particulier de l’Entreprise Individuelle, vous ne pourrez avoir d’associés. À vous donc de voir si cela vous convient ou si vous voulez créer une agence conséquente avec un ou plusieurs associés.
Dernier point à connaître : le statut de micro-entrepreneur ne vous permettra que difficilement d’employer un salarié. Vous devriez en effet le rémunérer, payer des charges salariales et patronales (sans oublier vos propres revenus), sans pour autant dépasser le plafond de chiffres d’affaires. Pas impossible mais difficile...
Créer une agence immobilière sous forme d’Entreprise Individuelle (EI)
L’entreprise individuelle (EI) est un statut fréquemment adopté par les personnes désireuses d’ouvrir une agence immobilière puisque c’est une forme juridique très adaptée aux activités peu risquées nécessitant des investissements limités : près d’un tiers des prétendants à l’ouverture d’une agence immobilière choisissent de se mettre à leur compte sous le statut d’entrepreneur individuel.
La simplicité des démarches ne peut que séduire :
- aucun apport minimal imposé
- une imposition via l’impôt sur le revenu puisque la rémunération du dirigeant est incluse dans le bénéfice de l’entreprise et donc imposée avec lui
Comme dans le cas du statut de micro-entrepreneur, le régime social est celui de la Sécurité Sociale des Indépendants (ex-RSI).
Le principal inconvénient du statut de l’Entreprise Individuelle est, comme dans le cas du statut de micro-entrepreneur, l’impossibilité d’avoir un ou plusieurs associés.
Sachez également que l’EI entraîne une absence de protection de votre patrimoine : le dirigeant affecte une partie de son patrimoine personnel pour la constitution de la société et pour la constitution de ses actifs. Il n’y a donc pas de distinction entre les biens de la société et les biens de l’entrepreneur. Par conséquent, si votre agence rencontre un jour des difficultés financières, vos créanciers pourraient récupérer les sommes qui leurs sont dues en allant puiser dans vos capitaux personnels.
Pour éviter cette situation, vous pouvez opter pour le régime de l’Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée (EIRL), totalement identique à l’EI mais qui fournit une protection des biens personnels.
Créer une agence immobilière sous le statut juridique de l’EURL ou de la SARL
La société à responsabilité limitée (SARL) permet de créer une société avec plusieurs associés (jusqu’à 100). Créer une agence immobilière en SARL est le statut le plus fréquemment choisi par les acteurs de la profession.
Cette forme juridique possède de nombreux atouts :
- une structure simple
- aucun apport minimal mais votre apport doit tout de même être assez conséquent pour créer un climat de confiance avec vos partenaires commerciaux et financiers
- une responsabilité des associés limitée au montant des apports
À noter : les associés sont tenus de libérer 20% de leur apport à la constitution de la SARL. Le reste suivra dans les 5 ans qui suivent la création de l’entreprise.
Le capital d’une SARL est réparti entre au moins deux associés. Elle est dirigée par un ou plusieurs gérant(s), associés ou non.
D'un point de vue fiscal, la société est imposée via l’Impôt sur les Sociétés (IS). Les dirigeants dépendent de la Sécurité Sociale des Indépendants lorsqu'ils sont majoritaires, et du Régime Général lorsqu'ils sont minoritaires.
L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) est en tout point identique à la SARL exceptés :
- le fait qu’elle est constituée d’un seul et unique associé
- le régime fiscal classique de l’EURL prévoit que l’associé est imposé via l’impôt sur le revenu puisque sa rémunération est incluse dans le bénéfice de l’entreprise et est donc imposée avec celui-ci. Les rémunérations mensuelles qu’il se verse sont soumises à des cotisations sociales.
Il peut alors être judicieux de commencer son activité avec la création d’une agence immobilière sous la forme d’une EURL puis de basculer vers le statut de SARL quand l’entreprise aura gagné en taille et que vous souhaiterez alors faire entrer des associés au capital.
La SARL, comme l’EURL, permettent de choisir des régimes sur option en ce qui concerne le régime fiscal et la rémunération du dirigeant. Ainsi, la SARL peut opter pour une imposition à l’IR (si elle a moins de cinq ans d'existence, et pour cinq années maximum, excepté dans le cas de la SARL de famille qui permet d'être imposé à l'IR de façon indéfinie). L’EURL peut choisir d'être imposée à l'IS. Attention cependant, ce choix qui est fait au moment de la rédaction des statuts est ensuite irrévocable.
À savoir : la SARL et l’EURL imposent la rédaction de statuts, qui doivent notamment dans le cadre de l'EURL préciser la distinction précise des pouvoirs de l’associé unique et du gérant.
Créer une agence immobilière sous le statut juridique de la SAS(U)
Lors de la création de votre agence immobilière, vous pouvez également envisager la société par actions simplifiée (SAS).
Dans une SAS, l’entreprise compte deux associés minimum. Ceux-ci bénéficient d’une responsabilité limitée au montant de leurs apports.
Comme dans le cas de la SARL et de l’EURL, aucun apport minimal n’est requis même si le montant en question doit tout de même inspirer confiance à vos partenaires commerciaux et financiers.
Autres avantages notables de la SAS :
- Le dirigeant d’une SAS/SASU est assimilé salarié et bénéficie donc d’un rattachement à la Sécurité sociale du régime général. Les dirigeants dépendent du régime social des salariés cadres. Plus avantageux que l’ex-RSI, le régime général de sécurité sociale permet de bénéficier d’une couverture sociale plus importante.
- Les cotisations des dirigeants sont en outre proportionnelles à leurs revenus et les taxes sur les dividendes plus faibles que celles appliquées aux SARL.
- La SAS permet une organisation plus libre de la société que la SARL.
La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) est une variante de la SAS composée d’un seul associé. Hormis cet élément, elle est en tout point comparable à la SAS.
Résumé des avantages et inconvénients des statuts juridiques possibles pour une agence immobilière
- Créer son agence immobilière en micro-entrepreneur : démarches simples et facilitées, charges sociales réduites, mais existence d’un plafond du chiffre d’affaires qui peut freiner le développement de l’activité. Impossibilité de s’associer.
- Monter son agence immobilière sous le statut de l’Entreprise Individuelle : simplicité des démarches et facilité de création mais des cotisations sociales plus importantes que le régime du micro-entrepreneur, impossibilité de s’associer et absence de protection de son patrimoine (sauf en cas d’EIRL).
- Ouvrir une agence immobilière sous forme de SARL : protection du patrimoine garantie par la limitation de la responsabilité aux apports, et imposition progressive de l’IS. Le régime social du dirigeant dépend du nombre de parts détenues dans la société. Plusieurs associés possibles.
- Lancer son agence immobilière avec une SAS(U) : protection du patrimoine garantie par la limitation de la responsabilité aux apports, démarches un peu plus complexes que pour une SARL (rédaction des statuts). Le régime social est le régime général offrant une protection à priori plus avantageuse que la Sécurité sociale des indépendants (qui doit encore évoluer dans les mois à venir).
Choisir le bon statut pour son agence immobilière est un élément particulièrement important de la création d’entreprise. Derrière l’aspect administratif et ennuyeux se cache une étape cruciale de la création de sa société qui impacte directement son organisation, sur le régime social et fiscal du dirigeant, ainsi que sur la protection de son patrimoine.
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