Comment faire un prévisionnel financier pour une agence de gestion locative ?
Établir et tenir à jour des prévisions financières pour votre agence de gestion locative est indispensable pour maintenir de la visibilité sur les flux de trésorerie futurs de votre entreprise.
Si vous vous sentez dépassé à l'idée d'établir les prévisions financières d'une agence de gestion locative, ne vous inquiétez pas, ce guide est là pour vous aider.
Nous aborderons notamment les principaux objectifs d'une prévision financière, les données à rassembler avant de se lancer, les tableaux qui la composent et les outils qui vous aideront à créer et à tenir à jour vos prévisions de manière efficace.
C'est parti !
Pourquoi établir et maintenir des prévisions financières pour une agence de gestion locative ?
Les prévisions financières de votre agence de gestion locative servent de feuille de route pour guider sa croissance et assurer sa viabilité financière sur le long terme.
Pour créer un plan financier, vous devrez examiner votre entreprise en détail, des ventes jusqu'aux charges d'exploitation, en passant par les investissements et les sources de financement, afin d'évaluer son potentiel de rentabilité sur les années à venir et les flux de trésorerie correspondants.
Dans des conditions de marché difficiles, avoir des prévisions financières à jour permet de détecter rapidement une potentielle insuffisance de trésorerie, ce qui permet de procéder à des ajustements ou d'obtenir un financement avant d’être confronté à un manque de liquidités.
Le prévisionnel financier de votre agence de gestion locative s'avérera également précieux dans le cadre d'une recherche de financement. Les banques et les investisseurs demanderont sans aucun doute à examiner minutieusement vos chiffres ; la précision et la présentation sont donc essentielles.
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Quelles informations sont utilisées pour élaborer le prévisionnel financier d'une agence de gestion locative ?
La qualité des prévisions financières d'une agence de gestion locative dépend de la fiabilité des données utilisées pour les élaborer.
Si vous créez (ou mettez à jour) les prévisions d'une agence de gestion locative déjà en activité, vous aurez surtout besoin de votre historique comptable, de vos données opérationnelles historiques, ainsi que de la vision de votre équipe sur ce qui vous attend pour les années à venir.
Pour réaliser des prévisions financières dans le cadre de la création d'une agence de gestion locative, vous devrez avoir fait des recherches et avoir une idée précise de votre environnement concurrentiel et de votre stratégie de mise sur le marché, afin de pouvoir établir un prévisionnel des ventes précis.
Pour une nouvelle entreprise, vous aurez également besoin d'une liste précise des ressources nécessaires au fonctionnement quotidien de votre agence de gestion locative, ainsi que d'une liste des équipements et des dépenses nécessaires pour lancer l'activité (nous y reviendrons).
Examinons maintenant de plus près les éléments qui composent le prévisionnel financier de votre agence de gestion locative.
Le prévisionnel des ventes d'une agence de gestion locative
Le prévisionnel des ventes est normalement le point de départ de l'élaboration du prévisionnel financier de votre agence de gestion locative.
Pour réaliser un prévisionnel des ventes cohérent, il faut estimer deux facteurs clés :
- le prix moyen
- le nombre de transactions mensuelles
Pour ce faire, vous devrez vous appuyer sur des données historiques (pour une entreprise existante), des données d'études de marché (pour une création ou une entreprise déjà en activité) et prendre en considération les éléments ci-dessous :
- L'emplacement des biens immobiliers : l'emplacement de vos biens immobiliers peut avoir un impact significatif sur le prix moyen et le nombre de transactions mensuelles. Par exemple, si vos biens sont situés dans des quartiers prisés et bien desservis, vous pourrez probablement les louer à un prix plus élevé et attirer plus de locataires potentiels.
- L'état et la qualité des biens : des biens bien entretenus et de qualité peuvent attirer des locataires plus exigeants et prêts à payer un loyer plus élevé. D'un autre côté, des biens en mauvais état peuvent entraîner une baisse du prix moyen et du nombre de transactions mensuelles, car ils peuvent être plus difficiles à louer.
- La conjoncture économique : une économie en croissance peut entraîner une augmentation de la demande de biens immobiliers locatifs, ce qui peut avoir un impact positif sur le prix moyen et le nombre de transactions mensuelles de votre agence. En revanche, une économie en récession peut entraîner une baisse de la demande et donc une baisse du prix moyen et du nombre de transactions mensuelles.
- Les politiques locales : les politiques locales en matière de logement, telles que les lois sur les loyers ou les taxes foncières, peuvent avoir un impact sur votre activité de gestion locative. Par exemple, une augmentation des taxes foncières peut entraîner une hausse de vos coûts et donc une baisse de votre bénéfice.
- L'évolution des taux d'intérêt : les taux d'intérêt peuvent influencer la décision des locataires d'acheter ou de louer un bien immobilier. Des taux d'intérêt bas peuvent encourager les locataires à acheter plutôt qu'à louer, ce qui peut entraîner une baisse du nombre de transactions mensuelles pour votre agence.
Après l'estimation du chiffre d'affaires prévisionnel, vient le budget des frais généraux que nous allons maintenant examiner plus en détail.
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Les charges d’exploitation d'une agence de gestion locative
Une fois que vous avez estimé les ventes attendues, vous pouvez commencer à budgétiser les frais nécessaires à la gestion quotidienne de votre agence de gestion locative.
Les charges varient normalement en fonction du niveau de chiffre d'affaires escompté (c'est pourquoi, par expérience, il est toujours préférable de commencer vos prévisions financières par le prévisionnel de ventes) et en fonction de la situation géographique de l'entreprise.
Les charges d’exploitation d'une agence de gestion locative comprennent notamment les éléments suivants :
- Frais de personnel : inclut les salaires, les charges sociales et les avantages sociaux pour les employés de votre agence de gestion locative.
- Honoraires d'expertise-comptable : ces frais couvrent les services d'un expert-comptable pour la tenue de vos comptes et la préparation de vos déclarations fiscales.
- Frais d'assurance : vous devez souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir les risques liés à votre activité de gestion locative.
- Licences de logiciel : si vous utilisez un logiciel de gestion locative, vous devrez payer des frais de licence pour l'utiliser.
- Frais bancaires : ces frais couvrent les coûts associés à l'utilisation de votre compte bancaire professionnel, tels que les frais de tenue de compte et les frais de transaction.
- Frais de publicité : pour attirer de nouveaux clients, vous devrez peut-être dépenser de l'argent pour des publicités en ligne ou dans des journaux locaux.
- Frais de communication : inclut les coûts associés aux appels téléphoniques, aux e-mails et aux frais postaux pour communiquer avec vos clients et vos fournisseurs.
- Frais de déplacement : en tant qu'agence de gestion locative, vous devrez peut-être vous déplacer pour visiter des biens immobiliers et rencontrer des propriétaires et des locataires.
- Frais d'entretien et de réparation : en tant que gestionnaire de biens locatifs, vous serez responsable de l'entretien et des réparations nécessaires pour maintenir les propriétés en bon état.
- Frais de formation : pour rester compétitif sur le marché, vous devrez peut-être suivre des formations pour vous tenir informé des dernières tendances et réglementations en matière de gestion locative.
- Frais de gestion des impayés : si vous gérez des biens locatifs pour des propriétaires, vous devrez peut-être payer des frais pour recouvrer les loyers impayés.
- Frais de gestion des sinistres : en cas de sinistre tel qu'un incendie ou une inondation, vous devrez peut-être payer des frais pour gérer les réparations et les réclamations d'assurance.
- Frais de formation : pour rester compétitif sur le marché, vous devrez peut-être suivre des formations pour vous tenir informé des dernières tendances et réglementations en matière de gestion locative.
- Frais de délivrance de quittance : si vos locataires vous demandent une quittance de loyer, vous devrez peut-être leur facturer des frais pour couvrir les coûts associés à la délivrance de ce document.
- Frais de veille juridique : en tant que gestionnaire de biens locatifs, vous devez vous assurer de respecter toutes les lois et réglementations en vigueur, ce qui peut nécessiter des frais pour vous tenir informé des mises à jour et des changements.
Cette liste devra être adaptée aux spécificités de votre agence de gestion locative, mais devrait constituer un bon point de départ pour votre budget.
Quels sont les investissements à prévoir pour créer ou développer une agence de gestion locative ?
Une fois que vous avez une idée du volume de ventes que vous pourriez réaliser et des frais de fonctionnement de votre agence de gestion locative, il est temps de vous pencher sur l'équipement nécessaire au lancement ou à l'expansion de l'activité.
Pour une agence de gestion locative, le BFR initial et les investissements peuvent inclure les éléments suivants :
- Terrain - Votre agence de gestion locative aura besoin de terrains pour construire ou acheter des biens immobiliers à louer. Ces terrains peuvent être situés dans des zones à forte demande locative ou dans des quartiers en développement où la valeur des biens immobiliers est en hausse.
- Biens immobiliers - Les biens immobiliers sont l'élément le plus important de votre activité de gestion locative. Il peut s'agir d'appartements, de maisons ou de locaux commerciaux. Vous pouvez les acheter ou les construire en fonction de vos besoins et de votre budget.
- Matériel de maintenance - Pour garantir la qualité de vos biens immobiliers et le confort de vos locataires, vous aurez besoin de matériel de maintenance tels que des outils de jardinage, des équipements de plomberie, des peintures, etc. Cela vous permettra également d'économiser sur les coûts de maintenance en effectuant vous-même certaines tâches.
- Mobilier et équipements - Si vous proposez des biens meublés, vous aurez besoin d'acheter du mobilier et des équipements tels que des lits, des canapés, des tables, des chaises, des appareils électroménagers, etc. pour aménager vos biens et les rendre attractifs pour les locataires.
- Système de gestion locative - Pour optimiser la gestion de vos biens, vous aurez besoin d'un système de gestion locative. Cela peut être un logiciel ou une plateforme en ligne qui vous aidera à suivre vos biens, à gérer les paiements des locataires, les contrats de location et les tâches de maintenance.
Une fois encore, il faudra adapter cette liste aux spécificités de votre agence de gestion locative.
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Le plan de financement de votre agence de gestion locative
L'étape suivante de l'élaboration des prévisions financières de votre agence de gestion locative consiste à réfléchir à la manière dont vous allez financer votre entreprise.
Vous devrez évaluer la part de capital qui proviendra des associés (fonds propres) et celle qui pourra être obtenue auprès des banques.
Les prêts bancaires devront ensuite être modélisés afin que vous puissiez séparer les charges d'intérêts des remboursements du capital et inclure toutes ces données au bon endroit dans vos tableaux prévisionnels.
Quels tableaux figurent dans le plan financier d'une agence de gestion locative ?
Une fois terminé, le prévisionnel financier de votre agence de gestion locative sera présenté au moyen des tableaux suivants.
Le compte de résultat prévisionnel de votre agence de gestion locative
Le compte de résultat prévisionnel vous permettra de visualiser le potentiel de croissance et de rentabilité de votre agence de gestion locative au cours des trois à cinq prochaines années.
Un compte de résultat financièrement viable pour une agence de gestion locative doit normalement afficher :
- Une croissance du chiffre d'affaires supérieure à l'inflation
- Des marges bénéficiaires stables ou en augmentation (idéalement)
- Un bénéfice net
Cela dépend évidemment du stade de développement de votre entreprise : par exemple, une nouvelle entreprise peut être déficitaire jusqu'à ce qu'elle atteigne son seuil de rentabilité au cours de la deuxième ou de la troisième année.
Le bilan prévisionnel d'une agence de gestion locative
Le bilan prévisionnel de votre agence de gestion locative vous permet d'évaluer votre structure financière et votre besoin de fonds de roulement.
Il présente trois composantes : les actifs, les dettes et les capitaux propres
- Actifs : ce sont les ressources que l'entreprise possède et utilise pour produire des flux de trésorerie. Il s'agit de ressources telles que la trésorerie, l'équipement et les créances clients (l'argent dû par les clients).
- Dettes : elles représentent les fonds avancés à l'entreprise par les prêteurs et autres créanciers. Elles comprennent des éléments tels que les dettes fournisseurs (l'argent dû aux fournisseurs), les impôts à payer et les prêts.
- Fonds propres : il s'agit du capital social et des apports en compte courant d'associés effectués par les associés de l'entreprise, et du cumul des bénéfices non distribués jusqu'à ce jour. Les capitaux propres permettent d'estimer la valeur des parts des associés dans l'entreprise.
La prévision des flux de trésorerie
Le prévisionnel de trésorerie de votre agence de gestion locative permet de visualiser la trésorerie que l'entreprise prévoit de générer ou consommer au cours des trois à cinq prochaines années.
Il existe plusieurs façons de présenter un prévisionnel de trésorerie, mais l'expérience nous a appris qu'il est préférable de l'organiser par nature afin d'afficher clairement ces éléments :
- Flux de trésorerie opérationnel : quelle est la trésorerie générée par l’activité commerciale de votre agence de gestion locative ?
- Flux d'investissement : quels sont les investissements réalisés par l'entreprise pour développer ou entretenir ses équipements ?
- Flux de financement : l'entreprise lève-t-elle des fonds supplémentaires ou rémunère-t-elle ses apporteurs de fonds (dividendes, remboursement de dette) ?
Votre prévisionnel de trésorerie est l'élément le plus important de votre prévision financière et c'est là que vous devez concentrer votre attention pour vous assurer que votre agence de gestion locative dispose d'un financement adéquat.
Remarque : si vous établissez un prévisionnel financier en vue d'obtenir un financement, vous devrez inclure à la fois une prévision de trésorerie annuelle et une prévision de trésorerie mensuelle dans le plan financier de votre agence de gestion locative.
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Quel outil devriez-vous utiliser pour établir le prévisionnel financier de votre agence de gestion locative ?
Il n'est pas difficile d'établir un prévisionnel financier pour une agence de gestion locative, à condition d'utiliser l'outil adéquat. Voyons quelles sont les options disponibles ci-dessous.
Utiliser un logiciel de prévisionnel financier en ligne pour élaborer les prévisions de votre agence de gestion locative
Utiliser un outil de prévisionnel financier en ligne, tel que celui que nous proposons chez The Business Plan Shop, est la solution la plus moderne et la plus simple.
Il y a plusieurs avantages à utiliser un logiciel spécialisé :
- Vous pouvez facilement créer vos prévisions financières en laissant le logiciel se charger des calculs pour vous, sans erreurs
- Vous avez accès à des modèles de prévisionnels financiers complets
- Vous obtenez un prévisionnel financier prêt à être envoyé à votre banque ou à vos investisseurs
- Vous pouvez aisément suivre votre performance financière réelle par rapport à vos prévisions financières et réajuster vos prévisions au cours de l'année
- Vous pouvez créer des scénarios pour tester les principales hypothèses de vos prévisions
- Vous pouvez facilement mettre à jour vos prévisions au fur et à mesure que l'année progresse afin de maintenir de la visibilité sur les flux de trésorerie futurs
- Une équipe d'assistance sympathique est à votre disposition pour vous aider lorsque vous êtes bloqué
- C'est une solution qui coûte beaucoup moins cher que de faire appel à un comptable ou à un consultant (voir ci-dessous)
Si ce type de solution vous intéresse, sachez que vous pouvez essayer gratuitement notre logiciel de prévisionnel en vous inscrivant ici.
Faire appel à un expert-comptable ou à un consultant
Une autre solution consiste à confier l'élaboration des prévisions financières de votre agence de gestion locative à un tiers.
Comme vous pouvez vous en douter, cette solution sera plus coûteuse que l'utilisation d'un logiciel, car le prix devra couvrir le temps du comptable, le coût de son logiciel et sa marge bénéficiaire.
Le prix peut varier considérablement en fonction de la complexité de votre entreprise. Par expérience, pour une petite entreprise, des prévisions financières simples sur trois ans (comprenant un bilan, un compte de résultat et un tableau des flux de trésorerie) sont proposées à partir d'environ 750€ H.T.
Il convient de garder à l'esprit que cette estimation concerne des prévisions établies de façon ponctuelle. La mise à jour et le suivi de vos prévisions par rapport aux données réelles entraîneront des frais supplémentaires.
Si vous décidez d’externaliser la réalisation de vos prévisions :
- Assurez-vous que le professionnel dispose d'une expérience concrète dans votre secteur d'activité et qu'il soit en mesure de challenger vos hypothèses de manière constructive.
- Évitez les consultants qui utilisent des moyennes sectorielles pour établir les prévisionnels financiers de leurs clients (ces prévisions sont sans intérêt pour une petite entreprise).
Pourquoi ne pas utiliser un tableur tel qu'Excel ou Google Sheets pour établir les prévisions financières de votre agence de gestion locative ?
Créer des prévisions financières précises et exemptes d'erreurs pour une agence de gestion locative sur Excel (ou tout autre tableur) est un exercice très technique qui requiert à la fois une bonne maîtrise des règles comptables et de solides compétences en matière de modélisation financière.
La plupart des entrepreneurs n'ont pas l'expertise nécessaire pour créer des prévisions financières précises à l'aide d'un tableur comme Excel ou Google Sheets. Cette réalité est bien connue des financiers qui font, en conséquence, rarement confiance aux chiffres établis par les entrepreneurs sur tableur.
La deuxième raison est l'inefficacité. L'élaboration de prévisions sur des feuilles de calcul était la seule option possible dans les années 1990 et au début des années 2000. Aujourd'hui, grâce aux progrès technologiques, les logiciels permettent de réaliser ces prévisions beaucoup plus rapidement et avec beaucoup plus de précision.
C'est pourquoi les professionnels du chiffre utilisent tous des logiciels. Avec l'essor de l'IA, les logiciels deviennent également plus intelligents pour nous aider à détecter les erreurs dans nos prévisions et à analyser les chiffres afin de prendre des décisions plus éclairées.
Enfin, avec les feuilles de calcul, le suivi des données réelles par rapport aux prévisions et la mise à jour des prévisions au cours de l'année sont des tâches manuelles, fastidieuses, sujettes aux erreurs et qui prennent beaucoup de temps. À l’inverse, un logiciel de prévisionnel financier tel que The Business Plan Shop est spécialement conçu à cette fin.
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Se servir de nos modèles de prévisionnels financiers pour trouver l'inspiration
The Business Plan Shop propose des dizaines d'exemples de prévisionnels financiers.
Nos modèles contiennent à la fois un prévisionnel financier et un plan d'affaires rédigé qui présente en détail l'entreprise, l'équipe, la stratégie et les objectifs à moyen terme.
Nos modèles sont une excellente source d'inspiration, que ce soit pour voir à quoi ressemble un business plan complet ou pour trouver des exemples concrets de modélisation financière pour vos propres prévisions.
À retenir
- Un prévisionnel financier met en avant la croissance, la rentabilité et la génération de trésorerie attendues pour votre agence de gestion locative.
- Il est nécessaire de suivre le réel comptable pour le comparer au prévisionnel au fur et à mesure que l'année financière progresse, afin de maintenir de la visibilité sur les flux de trésorerie futurs de votre entreprise.
- Utiliser un logiciel de prévisionnel financier est la façon moderne de créer, suivre et maintenir à jour vos prévisions et budgets.
Nous espérons que ce guide vous a aidé à mieux comprendre les démarches nécessaires à l'élaboration du prévisionnel financier d'une agence de gestion locative. N'hésitez pas à nous contacter si vous avez la moindre question !
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