Bail commercial : guide pratique pour créateur d'entreprise
Si vous lancez votre entreprise vous allez consacrer des efforts considérables à développer votre clientèle. De fait, une grande partie de la valeur de votre entreprise résidera dans son emplacement et l'accès à la zone de chalandise que procurera celui-ci.
Pour vous entrepreneur, il est donc capital de pouvoir sécuriser votre emplacement et le coût de celui-ci, et c'est là tout l'intérêt du bail commercial.
En effet comme nous allons le voir dans cet article, le bail commercial a été conçu afin de permettre au commerçant de bénéficier d'une protection de son fonds de commerce.
Attention cependant, bien qu'il soit protecteur, le contrat de bail laisse néanmoins une large marge de manœuvre aux deux parties, d’où l’importance d’étudier plus en détail certains points essentiels.
Bail commercial : définition
Le bail commercial est un contrat de location d'un local à usage commercial, artisanal ou industriel conclu entre un propriétaire (dit le bailleur) et un locataire (dit le preneur).
Plusieurs remarques ici.
Tout d'abord la nature commerciale du bail dépend du statut administratif et non de l'usage des locaux.
Ensuite le statut des baux commerciaux nécessite l'existence d'un local. Cependant il peut également s'appliquer à un terrain nu sur lequel le bailleur a autorisé le locataire à construire.
Enfin l'activité doit impérativement être de nature commerciale, artisanale ou industrielle ; le local d'une association par exemple ne peut pas bénéficier du statut de bail commercial. De plus le titulaire du bail doit être enregistré au registre du commerce ou au répertoire des métiers. L'enregistrement peut cependant survenir après la conclusion du bail.
La durée de bail commercial
La durée du bail commercial est, sauf cas particuliers (bail dérogatoire, location saisonnière, bail précaire) de neuf ans minimum, et en aucun cas à durée indéterminée.
La durée du bail se subdivise en périodes triennales (de trois ans).
Le locataire peut quitter les lieux à la fin de chaque période triennale sous réserve de respecter un préavis de six mois.
En revanche, le bailleur, lui, doit attendre la fin de la durée du bail commercial pour mettre un terme au contrat sous peine de devoir verser au locataire une indemnité d'éviction.
La résiliation ou le renouvellement du bail commercial
Si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail à l'issue de la durée du contrat, il doit donner congé au locataire au moins six mois à l'avance.
A défaut de demande de congé du bailleur, le locataire peut demander le renouvellement du bail en adressant sa demande au bailleur dans les six mois précédant la fin du contrat.
En cas d'opposition à la demande de renouvellement, le propriétaire devra là aussi payer une indemnité d'éviction au locataire (sauf motifs légitimes : certains cas de travaux ou faute grave du locataire notamment).
Le locataire peut également s'il le souhaite demander la résiliation du contrat comme à l'issue de toute période triennale.
A défaut d'action de la part d'une des parties, le bail est reconduit de façon tacite, cependant la protection est moindre pour le locataire puisque le bailleur aura la possibilité de lui donner congé moyennant un préavis de six mois en fin de trimestre civil.
La cession du bail commercial
La cession du bail commercial reste un droit légitime pour tout locataire. Il peut céder son droit au bail commercial avec ou sans son fonds de commerce.
Le bailleur ne peut s'opposer à la cession du bail à un repreneur (même activité et même clientèle) dans la mesure où le droit au bail fait partie intégrale du fonds de commerce. Une clause au contrat peut en revanche interdire la cession du bail sans fonds de commerce.
La cession du bail commercial se fera contre le paiement d’une indemnité au locataire sortant par le nouvel occupant.
Le nouvel occupant récupère le bail sur la durée restante à courir et bénéficie du même droit au renouvellement du bail que le précédant locataire.
Le bailleur ne peut réviser à la hausse le loyer en cette occasion.
La sous-location de bail commercial est généralement possible mais nécessite l'accord du bailleur.
Le loyer du bail commercial
Loyer initial
Le bailleur fixe lui-même le montant initial du loyer. Il tiendra compte de l’état du local, de sa destination commerciale, et du cours de l’immobilier entre autres paramètres.
Révision du loyer
Le montant du loyer du bail commercial est ensuite révisé tous les trois ans. Les parties peuvent également décider de réviser le montant du loyer plus souvent (généralement sur une base annuelle) s'ils le souhaitent.
Le montant de la révision est déterminé à partir de l'un des indices de référence suivants :
- l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
- l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités
Plafonnement de la révision
Si les activités permises dans le contrat de bail sont limitées, l'augmentation du loyer est plafonnée et ne pourra en aucun cas excéder la variation de l'indice de référence.
De plus, pour les contrats conclus ou renouvelés après Septembre 2014, la révision est également limitée à une augmentation annuelle de 10% du prix du loyer.
Ici encore le bail commercial est donc très protecteur envers le locataire.
En revanche, le plafonnement du loyer ne s'applique pas si le bail est conclu pour tous commerces (c'est à dire sans restriction sur l'activité exercée dans le local commercial).
Déplafonnement du loyer
Le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer du bail commercial en cas de modification ou de changement des activités du locataire.
Il peut également demander le déplafonnement du loyer du bail commercial suite à une modification de l'environnement local ayant entrainée à la fois :
- une hausse de plus de 10% de la valeur locative du local
- une augmentation de l'activité du commerçant
Cependant la limite de 10% d'augmentation annuelle pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés après Septembre 2014 reste applicable en cas de déplafonnement du loyer.
TVA
Autre point à ne pas négliger dans votre prévisionnel financier, les loyers des baux commerciaux sont souvent exprimés hors taxe et soumis au taux normal de TVA (20%).
Les dépôts de garantie du bail commercial
Lors d’un nouvel accord, une somme dite dépôt de garantie du bail commercial peut être demandée par le bailleur afin de servir de caution pour l’exécution des engagements, notamment concernant le loyer.
A la fin du bail, cette somme est à rembourser au locataire.
Le montant du dépôt de garantie du bail commercial varie de trois à six mois de loyer, et doit porter intérêt dès lors qu'il dépasse deux échéances de loyer.
Le pas de porte
Lors de la conclusion du bail commercial, le locataire doit s’acquitter du pas de porte avant de prendre possession des lieux.
Le pas de porte est en quelque sorte la contrepartie dûe au bailleur en échange de la protection offerte au locataire par le statut des baux commerciaux.
Contrairement au dépôt de garantie, le pas de porte est définitivement acquis au bailleur.
Le pas de porte n'est dû que si le local est vacant. C'est à dire que la reprise d'un bail commercial ne donne pas lieu au paiement d'un pas de porte.
Le montant du pas de porte est librement fixé par les parties au contrat, généralement en fonction de la valeur locative du local.
Le pas de porte peut être considéré soit comme une indemnité, soit comme un supplément de loyer. S'il est considéré comme un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de son résultat fiscal en l'amortissant sur une durée au moins égale à celle du contrat de bail.
La répartition des charges entre bailleur et locataire
La répartition des charges entre le bailleur et le locataire doivent obligatoirement être détaillées dans le contrat de location.
Comme pour les habitations, les dépenses courantes sont généralement à la charge du locataire alors que les grosses réparations incombent au propriétaire.
L'état des lieux
A la prise de possession du local, tout comme à la restitution, les deux parties ont l’obligation de procéder à un état des lieux.
L'état des lieux peut se faire par constatation écrite entre les contractants eux-mêmes ou avec l’aide d’un huissier, et devra être joint au contrat.
Pour les grandes surfaces (plus de 2 000 m2) un rapport environnemental doit également être transmis au locataire par le bailleur.
Pour éviter les mauvaises surprises
Dans votre business plan, pensez également à budgétiser en plus du loyer les décalages de trésorerie dûs à la TVA sur les loyers, les frais de maintenance, et les dépense liées au formalisme des baux commerciaux comme par exemple les demandes de congés ou de renouvellement qui doivent être effectuées par acte d'huissier.
De plus, bien que la forme du contrat de bail commercial soit encadrée, une large marge de manœuvre existe.
N'hésitez donc pas à négocier avec le bailleur avant de conclure le contrat. Afin d'être tranquille, essayez de mettre par écrit l'ensemble des termes de l’accord, même les clauses de moindre importance.
BPI France a détaillé dans cet article les principales clauses pouvant faire l'objet de négociation.
Enfin, concernant les divers paiements, pas de porte, dépôt de garantie du bail commercial et loyer, ne payez rien qui ne soit pas à la hauteur de ce que vous recevez en retour.
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