Les étapes pour ouvrir une agence immobilière
La passion des Français pour l’investissement dans la pierre et le dynamisme du marché immobilier vous confortent dans l'idée d'ouvrir une agence immobilière ?
Bonne nouvelle : ce guide est fait pour vous. Nous passons ici en revue des différentes étapes nécessaires à la création de votre agence immobilière : de l’étude de marché à la recherche de financement, en passant par le positionnement commercial, le plan marketing, ou encore le choix du statut juridique. Suivez le guide !
Réaliser une étude de marché pour ouvrir une agence immobilière
La première étape pour ouvrir une agence immobilière consiste à réaliser une étude de marché afin de valider qu'il existe bien un potentiel commercial sur la zone d'implantation envisagée.
Pour ce faire, il vous faudra en premier lieu vous intéresser aux grandes tendances du secteur. Prêtez notamment attention à l’évolution du chiffre d’affaires tant en volume (nombre de transactions réalisées) qu’en valeur (augmentation, stagnation ou diminution du prix du m2). Il convient également de s'intéresser à l'évolution des comportements d'achats et à la dynamique concurrentielle sur le marché.
Dans un second temps, vous pourrez vous atteler à une analyse du marché local :
- Intéressez-vous à la demande : quelles sont les caractéristiques socio-démographiques des habitants? La population a-t-elle tendance à augmenter ou à diminuer? Combien de ménages sont propriétaires? Etc.
- Evaluez le parc de logements : nombre de logements existants, taux de vacances, ancienneté du parc, projets de construction en cours
- Etudiez de près la concurrence : positionnement commercial, nombre d’employés, type de biens vendus et/ou gérés, nombre de transactions réalisées, chiffre d’affaires, etc.
- Demandez-vous enfin si le marché local est suffisamment dynamique pour pouvoir supporter l'entrée d'un nouvel acteur sur le marché
Zoom sur le marché des agences immobilières en France
Un marché durement frappé par la crise de 2008 mais qui reprend des couleurs
Le marché de l’immobilier a bien sûr subi un violent coup d’arrêt avec la crise financière de 2008 qui, rappelons-le, a débuté aux États-Unis avec des crédits immobiliers à taux variable qui se sont révélés impossibles à rembourser pour de nombreux ménages qui les avait souscrits (Les Echos).
La crise financière qui a suivi, et impacté l’économie mondiale, a provoqué sur le marché immobilier un effondrement des prix et une contraction forte qui s’est installé dans la durée. De nombreuses agences immobilières ont en France mis la clé sous la porte (3 000 en 2012, idem en 2013).
Mais on assiste depuis 2015 à une embellie notable. Les transactions immobilières connaissent en 2016 et 2017 une croissance considérable : +15,1% en 2016 par rapport à 2015 (Les Echos de la franchise), et en mai 2017 : on comptabilisait 907 000 ventes sur les 12 derniers mois, un record qui semble bel et bien être une phase de rattrapage du nombre de ventes non réalisées des années précédentes (Le site officiel des Notaires de France).
L’embellie ne devrait pas s’arrêter en si bon chemin, c’est du moins ce que pense 80% des professionnels qui sont optimistes pour les prochains mois en raison de l’attractivité du marché, des dispositifs d’aides mis en place par l’État pour inciter l’achat immobilier et des taux immobiliers bas (Crédit Foncier).
Le contexte économique et de taux bas joue évidemment en faveur de la bonne santé du secteur, mais il faut aussi souligner l’amour des Français pour l’immobilier. Au-delà du succès de l’émission de Stéphane Plaza, il est important de souligner que les Français sont attachés à la pierre et qu’il s’agit d’un placement qu’ils plébiscitent. Ainsi, la part d'investissements immobiliers des Français est la plus élevée au monde (26%) (Les Echos), et 6 Français sur 10 sont propriétaires (Prefina).
Une concurrence féroce sur le web
Bien que le secteur soit en pleine forme, celui-ci doit néanmoins être abordé avec prudence car les agences traditionnelles font face à une concurrence accrue. Elles doivent faire face à la concurrence de réseaux de mandataires sur Internet, comme OptimHome ou Capi France, mais aussi aux velléités des particuliers à vendre et acquérir eux-mêmes leurs biens sans passer par des intermédiaires.
Le concept de la vente entre particuliers n’est pas nouveau et le célèbre journal papier De particulier à particulier s’est transformé en site web qui facilite les recherches pour les acquéreurs et la mise en ligne de son annonce pour le vendeur. Dans la même veine, des sites d’annonces en ligne plus généralistes comme Le Bon Coin ou Gens de Confiance ont aussi investi le secteur de l’immobilier et empiètent donc sur les plates-bandes des agences.
On notera également que quelle que soit la structure, mandataire ou annonce directe entre particuliers, ce type de solutions limite considérablement les investissements et charges. Ainsi, les mandataires sont en mesure de pratiquer des taux de commissions très attractifs avec lesquels les réseaux traditionnels peinent à rivaliser. Quant aux frais des particuliers, ils sont proches de zéro, l’annonce étant souvent très bon marché.
Agences immobilières : une segmentation du marché
Dans ce contexte les agents immobiliers tendent à rejoindre les réseaux sous enseigne ou à se diversifier sur des segments comme l’administration de biens et de la gestion locative qui représentent désormais 71% du chiffre d'affaires global du secteur immobilier et qui permet de réduire significativement la dépendance à l’évolution du marché des transactions (Regionsjob).
À noter : il existe toujours un segment immobilier de niche réservé à l’ultra-luxe, souvent prérogative de grands groupes internationaux comme Barnes International ou encore Sotheby’s International Realty.
Réglementation et formations obligatoires pour les agents immobiliers
Pour ouvrir votre agence immobilière, vous devez être titulaire de la carte professionnelle encadrant la profession.
D’après la Loi n° 72-9 du 2 janvier 1970 modifiée, le Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 modifié, et l’Arrêté du 16 mars 2006 relatif au modèle de cartes professionnelles, de déclaration d’activité et de l’attestation s’y afférant, pour demander la carte professionnelle obligatoire pour exercer le métier d’agent immobilier vous devrez en premier lieu effectuer une demande d’immatriculation au Registre des Commerces et des Sociétés.
Ensuite, vous devrez souscrire une assurance couvrant la responsabilité civile professionnelle.
Si vous souhaitez manier des fonds, c’est-à-dire percevoir les fonds de mandants, locataires ou copropriétaires, vous devrez également obligatoirement souscrire une garantie financière qui donnera lieu à l’établissement d’une attestation de garantie financière établie par la banque, l’établissement financier, la société de caution mutuelle, ou la compagnie d’assurance qui a donné la caution. Le montant minimum de la garantie financière est fixé à 110 000 euros.
Une fois ces formalités accomplies, vous pourrez déposer une demande de carte professionnelle auprès de la préfecture en remplissant la fiche CERFA n°11555*03.
Attention, pour obtenir la carte professionnelle, vous devrez obligatoirement justifier des diplômes ou formations suivants :
- Un brevet de technicien supérieur (BTS) spécialisé en immobilier
- Etudes supérieures en école supérieure de commerce
- Master en management de l’immobilier
- Un diplôme de l’Institut d’Etudes Economiques et Juridiques appliquées, en construction et habitation, option vente et gestion d’immeubles
- Toutes autres études (minimum 3 ans) entrant dans un cadre juridique, économique ou commercial
Si votre diplôme ne correspond pas à l’une des options mentionnées ci-dessus, sachez que vous pourrez tout de même obtenir la carte professionnelle en justifiant d’une expérience professionnelle de 3 ans dans le secteur immobilier si vous avez obtenu le baccalauréat (ou une expérience de 10 ans dans le cas contraire). Si vous ne possédez aucun diplôme mais travaillez déjà dans le secteur de l’immobilier, une validation des acquis d’expérience (VAE) peut remplacer un diplôme (Legifrance).
La carte professionnelle est valable 3 ans et peut porter au total 6 mentions : transaction sur les immeubles et les fonds de commerce, gestion immobilière, syndic de copropriété, marchand de listes, prestations touristiques et prestation de services.
Enfin, lorsque vous aurez obtenu cette fameuse carte, délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, vous devrez faire enregistrer à la préfecture du siège social de la future agence immobilière la déclaration préalable d’activité.
Comment se positionner sur le marché des agences immobilières?
Une fois l'étude de marché réalisée, l'étape suivante pour ouvrir une agence immobilière consiste à définir votre positionnement commercial.
D’abord, réfléchissez aux types de biens et de prestations que vous souhaitez proposer :
- Voulez-vous vous spécialiser dans le neuf ? L’ancien ? Le luxe ? Les résidences secondaires ? L’immobilier commercial ?
- Souhaitez-vous faire uniquement des transactions ou également de la gestion locative ou de la vente de listes ?
- Quelle zone géographique désservirez-vous ?
À vous de décider en prenant en compte vos affinités avec tel ou tel produit, le type de clientèle que vous souhaitez cibler, et les segments les plus porteurs de votre région.
Agence immobilière : en indépendant ou en franchise
Ces questions ayant trait aux produits et à la clientèle sont à la base de la définition de votre modèle économique. Une fois que vous y aurez répondu, viendra immanquablement le moment où vous devrez vous poser la question du type d’agence immobilière que vous souhaitez ouvrir. À moins, bien sûr, que vous ne repreniez une agence immobilière déjà existante.
Plusieurs options s’offrent à vous : agence sous enseigne, indépendant, mandataire. Votre choix doit être avant tout guidé par vos goûts et compétences.
En effet, si vous êtes un spécialiste des réseaux sociaux et que vous ne voyez aucun inconvénient à gérer un site web, il pourrait être judicieux d’ouvrir une agence immobilière sous forme d’un réseau de mandataires en ligne. Cela vous permettra de réduire significativement les coûts structurels.
À l’inverse, si vous avez déjà une expérience de commercial en boutique et que vous aimez les échanges avec la clientèle, il pourra être judicieux de s’installer en indépendant dans une boutique physique, et pourquoi pas en proposant un service d’accompagnement premium.
Enfin, si la communication n’est pas votre point fort et que vous préférez être épaulé pour cet aspect, il pourrait être opportun de rejoindre un réseau en franchise afin de bénéficier de sa notoriété et de ses campagnes de communication au niveau national. Rejoindre une grande enseigne signifie certes une perte d’indépendance, mais aussi un accompagnement dans la création de l'agence immobilière car vous pourrez compter sur le savoir-faire opérationnel de l'enseigne que vous rejoindrez.
De nombreuses enseignes comme Solvimo Immobilier, 123Webimmo.com, Guy Hoquet, L’adresse, Laforet, Century 21 ou encore Orpi cherchent des entrepreneurs désireux de rejoindre leur réseau.
La recherche d’un local pour votre agence immobilière
Selon le positionnement commercial que vous aurez choisi, vous devrez ou non choisir un local pour votre agence immobilière.
En effet, si vous souhaitez créer une agence immobilière en rejoignant un réseau de mandataire en ligne, vous ne serez en aucun cas obligé de posséder de local car vous pourrez tout à fait choisir de travailler depuis votre domicile.
Si vous souhaitez ouvrir une agence immobilière physique, le choix du local devra être mûrement réfléchi. L’emplacement d’une agence immobilière, comme de toute boutique, a une influence notable sur la visibilité dont vous bénéficierez. Il est généralement recommandé de choisir un local en centre-ville, idéalement dans une rue très fréquentée, et avec un accès facile à la zone dans laquelle se trouvent les biens pour lesquels vous serez mandaté.
Votre positionnement commercial influera également considérablement sur l’emplacement de votre agence immobilière. Une agence immobilière de luxe sera logiquement implantée dans un quartier huppé, tandis qu’une agence immobilière spécialisée dans l’immobilier commercial et professionnel sera plus fréquemment située dans un quartier de bureaux.
Quelle structure juridique pour créer son agence immobilière ?
Comme pour toute création d’entreprise, la création d’une agence immobilière nécessite de choisir un statut juridique pour votre entreprise.
Si cet aspect vous rebute et ne constitue pas à vos yeux l’élément le plus intéressant de votre projet entrepreneurial, il convient tout de même de choisir votre statut avec beaucoup d’attention. En effet, le statut aura un impact direct sur la fiscalité de votre société, mais aussi votre régime social en tant que dirigeant, ou encore sur la gouvernance de votre entreprise.
Afin de vous aider à choisir le statut juridique le plus adapté à la création de votre agence immobilière, consultez notre guide dédié.
Les besoins humains et matériels pour lancer son agence immobilière
L'étape suivante pour créer une agence immobilière consiste à estimer aussi précisémment que possible les besoins humains et matériels nécessaires à l’ouverture de votre agence.
Les besoins matériels nécessaires à la création d’une agence immobilière
En cas d’agence immobilière physique, vous devrez estimer le prix du local bien sûr (qu’il s’agisse d’une location ou d’un achat), mais également du matériel inhérent à ce type de commerce : mobilier, décoration, alarme, etc.
Et quel que soit le type d’agence immobilière que vous souhaitez ouvrir, vous devrez dans tous les cas estimer le coût des ressources matérielles nécessaires à la bonne marche de votre activité : véhicules, postes de travail informatique, logiciels spécialisés, imprimante, fourniture de bureaux, etc.
Les besoins en personnel pour le lancement d’une agence immobilière
Il est également nécessaire d’évaluer les besoins en personnel. Les besoins dépendront ici fortement du type d'agence que vous ouvrez et des prestations proposées par celle-ci.
Outre les agents immobiliers, pensez également aux besoins sur la partie administrative et marketing. Il peut par exemple être judicieux de recruter un ou une assistante afin de gérer l'administratif et de maintenir une présence au local lorsque les commerciaux sont en visites de biens.
Les services annexes à prendre en compte lors de l’ouverture de votre agence immobilière
Comme nous l’avons vu précédemment, vous devrez obligatoirement assurer votre activité professionnelle. Vous devrez tenir compte dans votre prévisionnel financier de ce poste de dépense mais aussi de l’ensemble des services annexes indispensables à la bonne marche de votre agence immobilière.
Vous pouvez par exemple choisir de faire appel à un cabinet de gestion à qui vous délèguerez les tâches administratives (notamment la paie), de vous offrir les services d’un cabinet d’expertise-comptable pour tenir les comptes de votre agence, ou encore de faire appel à une agence de communication pour vous aider sur le marketing.
Quels que soient les services auxquels vous souscrirez, il est important de les faire figurer dans votre prévisionnel financier. Pour évaluer au mieux les montants de ces postes de dépense, n’hésitez pas à demander des devis auprès de plusieurs professionnels. Profitez-en pour faire jouer la concurrence et choisir les prestations présentant le meilleur rapport qualité / prix.
Le plan marketing d’une d'une agence immobilière
Un plan marketing recense l’ensemble des actions à mettre en place pour acquérir et fidéliser sa clientèle. Il est essentiel, avant même le lancement de votre agence immobilière de vous pencher sur les solutions que vous devez mettre en œuvre pour développer votre activité.
Sachez d’abord que 92% des recherches immobilières commencent aujourd’hui sur Internet. Nous vous recommandons donc de mener une politique marketing ambitieuse sur le web.
Vous devrez donc bien sûr posséder un site présentant votre agence, son équipe, son positionnement ainsi que vos services (achat/vente, administration de biens, ...), et les annonces immobilières récentes.
Concernant les annonces, il est indispensable que les photos soient de bonne qualité afin qu'elles donnent envie de visiter le bien et de vous contacter. Vous pouvez le cas échéant demander à un professionnel de réaliser les clichés des biens que vous avez en vente/location. Sachez aussi que le format des annonces est strictement réglementé, il faudra donc vous assurer d'être en conformité avec la réglementation.
Pensez également aux moyens traditionnels pour augmenter votre notoriété, comme par exemple organiser une distribution de flyers dans les boîtes aux lettres des habitants du quartier.
Le business plan d’une agence immobilière
Lorsque vous aurez mené à bien toutes les étapes précédentes, vous pourrez alors vous lancer dans la rédaction du business plan de votre agence immobilière.
Le business plan est un document présentant votre projet professionnel de façon structurée, argumentée, et chiffrée.
Le business plan vous servira d’une part à affiner votre projet et évaluer sa viabilité financière, mais aussi à présenter votre future activité à d’éventuels partenaires commerciaux ou financiers.
C’est en effet ce document que vous remettrez à votre banque ou vos investisseurs potentiels lors de la recherche de financement. On insistera donc particulièrement sur le fait que le business plan doit présenter suffisamment de données chiffrées, réalistes et bien documentées, mais surtout être clair, précis et doit donner envie de vous soutenir. Le fond comme la forme doivent être particulièrement soignés.
Si vous n’avez jamais réalisé de business plan, et que l'idée de vous lancer seul dans ce type d’exercice vous fait un peu peur, vous pouvez toutefois utiliser un logiciel de business plan en ligne qui vous accompagnera tout au long de la rédaction et vous proposera des modèles déjà rédigés.
Si vous êtes intéressé par ce type d’outil, sachez que vous pouvez essayer gratuitement notre logiciel en cliquant ici.
La recherche de financement pour lancer son agence immobilière
Comptez entre 8 500 et 100 000 euros d'apport personnel pour ouvrir votre agence immobilière en franchise. La plupart des réseaux demandent néanmoins autour de 30 000 euros (Toute la franchise et Observatoire de la franchise).
Cet apport nécessaire à la création d’une agence immobilière en franchise donne une idée assez précise du capital nécessaire pour ouvrir une agence immobilière quelle qu’elle soit. Attention cependant, l’apport nécessaire pourra être bien plus élevé en fonction du lieu où vous souhaitez vous implanter si vous envisagez une implantation physique (les prix d’un local commercial à Paris ne sont pas les mêmes que ceux d’une ville de 20 000 habitants dans la Sarthe) mais également en fonction de votre concept (monter une agence immobilière de luxe avec sol en marbre, fauteuils de designers et bouquets de fleurs changés tous les jours nécessite bien sûr des investissements et des frais plus importants que la petite agence de quartier).
Une fois que vous aurez réuni l'apport personnel nécessaire à la création de votre agence, vous pourrez approcher les banques et établissements de crédit afin de réunir le reste du besoin de financement initial. Nous vous conseillons de solliciter plusieurs banques afin de choisir celle qui vous proposera le taux le plus avantageux.
Vous pouvez également avoir recours à d'autres modes de financement comme par exemple en ayant recours au financement participatif via une plateforme qui présentera votre projet aux internautes qui pourront vous donner ou investir de l’argent dans votre projet. Ne négligez pas les aides destinées au créateurs et repreneurs d’entreprise comme l’ACCRE par exemple dédié aux demandeurs d’emplois créant ou reprenant une société. Elles vous permettront de bénéficier de prêt à taux zéro, mais aussi éventuellement de crédit d’impôt ou d’exonération de charges sociales.
Pour en savoir plus sur les différentes possibilités de financement, consultez notre guide du financement de la création d’entreprise.
Quelques liens utiles pour créer son agence immobilière
- Syndicat National des Professionnels de l’Immobilier : SNPI
- Conseil National des Agents immobiliers : CNAI
- Fédération Nationale des Agents de l’Immobilier : FNAIM
C'est tout pour cette fois, nous espérons que cet article vous a permis de mieux comprendre comment ouvrir une agence immobilière, et vous a donné suffisamment de détails et d’informations pour vous apporter une aide réelle. N’hésitez pas à nous contacter si des questions demeurent après lecture de ce guide. Nous serons heureux de répondre à vos interrogations concernant la création ou la reprise d’entreprise.
A voir aussi sur The Business Plan Shop
- Modèle de business plan d'agence immobilière
- Faire le business plan d'une agence immobilière
- Les points de vigilance avant de reprendre une agence immobilière
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